问答题
某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为不大于3的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
以商品住宅销售均价为基础估价；
以商业用途土地价格为基础估价。
请问：
问答题
上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
【正确答案】若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。
估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。
【答案解析】
问答题
针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
【正确答案】估价技术路线：①选择估价方法；②方法运用中的具体处理；③确定估价结果。
【答案解析】1．第一种估价思路更合适。证载用途为住宅，要遵循合法原则进行评估。
2．可用假设开发法估价，以自己开发为前提。可按居住用途出让性质土地考虑，最后扣减将划拨住宅用地变成出让居住用途应补交的土地使用权出让金，得出估价对象的市场价值。也可根据城市规划要求，按开发为商业用途房地产进行估价，在后续开发成本中要扣减需补交的土地使用权出让金。