多选题

(一)

某评估公司受托评估H地块50年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500平方米。估价师在该区域内收集到以下资料：
(1)A地块建筑面积1000平方米，占地面积2000平方米，是甲企业出地，乙企业出资金建成的，出资方出资总额200万，分得建筑面积600平方米，房屋建筑造价及有关税费总计2000元/平方米。
(2)B地块土地面积50亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000万元，其中向政府补交土地出让金300万元，机械设备及房屋等评估值为710万元。
(3)C地块土地面积为1500平方米，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以50万元得到该地块。
(4)D地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为42元/平方米，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年3元/平方米，土地还原率为6%。
(5)各地块与待估地块比较系数如下表：

	容积率	区域因素	个别因素	使用年限
地块A	+3	0	-2	0
地块B	-1	0	+1	0
地块C	0	0	-3	0
地块D	0	0	-2	0

请根据上述内容，回答问题。

多选题 A地块的单位面积地价为( )元/平方米。

【正确答案】 A

【答案解析】[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。房屋建筑物总价=600×2000=120(万元/平方米)，土地总价=200-120=80(万元)。所以A地块总面积=2000×600÷1000=1200，则A地块的单位面积地价=800 000÷1200=667(元/平方米)。因此，本题的正确答案为A。

多选题 B地块的单位面积地价为( )元/平方米。

【正确答案】 B

【答案解析】[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。50亩=100000/3平万米，因为3000万元为总补偿，其中包括地价(应包括出让金在内的地价)，所以土地出让金的300不需要减去，土地价格=3000-710=2290(万元)。则B地块的单位面积地价=2290÷50=45.8(万元/亩)=687(元/平方米)。因此，本题的正确答案为B。

多选题 D地块的单位面积地价为( )元/平方米。

【正确答案】 C

【答案解析】[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。土地税3元是由承租方支付的，而42元则是由出租方净收益，所以不需要再次相减。则土地单位面积价格=土地纯收益÷6%×[1-1÷(1+6%)⁵⁰]=42÷6%×[1-1÷(1+6%)⁵⁰]=662(元/平方米)。因此，本题的正确答案为C。

多选题根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择( )地块作为待估土地的比较案例。

【正确答案】 B

【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“调查与选择比较案例”的掌握。地块C属于急欲脱售的交易，易造成价格偏低，属于非正常交易情况的种类，由于不能正常反映比较案例的交易情况，所以选项A、C、D均不正确。因此，本题的正确答案为B。

多选题 H地块50年的土地使用权价格为( )元/平方米。

【正确答案】 D

【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“其他相关修正的类型及修正方法”的掌握。地块A进行地价修正后得地价=667×100/103×100/98=660.79；地块B修正后得地价=687×100/99×100/101=687.07；地块D修正后得地价=662×100/98=675.51；所以地块H的土地使用权价格=(660.79+687.07+675.51)÷3-674.57(元/平方米)。因此，本题的正确答案为D。