有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。
    要求：
问答题   应采用哪种方法评估土地的价值?
 
【正确答案】
【答案解析】本题已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估。
问答题   该方法的适用范围是什么?
 
【正确答案】
【答案解析】    ①待开发房地产的评估(假设开发)。
   ②对已建成房地产中的房屋或土地的评估。
   ③将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。
   ④待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。
问答题   试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
 
【正确答案】
【答案解析】    ①现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润
   ②计算楼价。
   楼价=5000×3.5×12500=218750000(元)
   ③计算建筑费和专业费。
   建筑费=5000×3.5×2800=49000000(元)
   专业费=建筑费×10%=49000000×10%=4900000(元)
   ④计算销售费用和税费。
   销售费用=楼价×2.5%=218750000×2.5%=5468750(元)
   销售税费=楼价×6.5%=218750000×6.5%=14218750(元)
   ⑤计算利润。
   利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=(地价+49000000+4900000)×15%
   ⑥计算利息。
   利息=地价×[(1+6%)2-1]+(49000000+4900000)×[(1+6%)-1]
   =地价×0.1236+3234000
   注：地价是在两年前就投入的，故要用2次方；而建筑费和专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方。
   ⑦求取地价。
   地价=218750000-49000000-4900000-5468750-14218750-(地价+49000000+4900000)×15%-地价×0.1236-3234000
   地价=133843500÷1.2736=105090687.8(元)
   ⑧单位地价=105090687.8÷5000=21018(元/平方米)
   楼面地价=21018÷3.5=6005(元/平方米)