问答题
某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为2007年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3500m
2
，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.2。该办公楼建成后，预计售价为9000元/m
2
，开发期为两年，建筑费为3600元/m
2
，专业费和不可预见费分别为建筑费的3%和2%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的20%；税金为房地产售价的5%，年贷款利率为5.5%，土地还原利率为6%。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按10元/m
2
计收；耕地开垦费按15元/m
2
计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为80元/m
2
，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为20%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于120元/m
2
，住宅用地土地出让金最低不得低于250元/m
2
，商业用地出让金最低不得低于500元/m
2
。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于250元/m
2
，住宅用地土地出让金最低不得低于450元/m
2
，商业用地出让金最低不得低于900元/m
2
。
(1)请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。
(2)经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿?
(3)该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地?
【正确答案】
【答案解析】(1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。
老厂区用地属待开发土地，适用于剩余法评估。
1)确定最有效利用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。
2)计算开发后的不动产总价。
建筑面积=土地面积×容积率
=3500×2.2
=7700(m
2
)
不动产总价=9000×7700=69300000(元)=6930(万元)
3)计算建造成本
建筑费用=3600×7700=27720000(元)=2772(万元)
专业费=2772×3%=83.16(万元)
不可预见费=2772×2%=55.44(万元)
建造成本=建筑费用+专业费+不可预见费
=2772+83.16+55.44
=2910.6(万元)
4)计算开发利润
利润=6930×20%=1386(万元)
5)计算投资利息
投资利息=地价×[(1+5.5%)
2
-1]+2910.6×45%×[(1+5.5%)
1.5
-1]+2910.6×55%×[(1+5.5%)
0.5
-1]=0.113×地价+152.96
6)计算税费
税费=6930×5%=346.5(万元)
7)计算地价
土地价格=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-利润-销售税费
地价=6930-2910.6-0.113×地价-152.96-1386-346.5
地价≈1917.29(万元)
单位面积地价=19172900/3500≈5477.97(元/m
2
)
则老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价为5477.97元/m
2
，总价为1917.29万元。
(2)测算该企业可得到的补偿。
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金
根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60%对企业给予补偿，W市商业用地的最低出让金为900元/m
2
，即：划拨土地使用权价格=5477.97-900=4577.97(元/m
2
)
补偿金额=4577.97×3500×60%≈9613700(元)=961.37(万元)
该企业最高可以得到961.37万元的补偿。
(3)计算可以购置的开发区土地面积。
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值
1亩=666.67m
2
1)计算土地取得费及税费：
土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为
最高补偿标准=2000×30/666.67=90(元/m
2
)
青苗补偿及地上物补偿=2000/666.67=3(元/m
2
)
征地费合计=90+3=93(元/m
2
)
征地管理费=93×4%=3.72(元/m
2
)
耕地占用税=10元/m
2
耕地开垦费=15元/m
2
土地取得费及税费合计：93+3.72+10+15=121.72(元/m
2
)
2)土地开发费=80(元/m
2
)
3)投资利息：
投资利息=121.72×[(1+5.5%)
1
-1]+80×[(1+5.5%)
0.5
-1]=8.87(元/m
2
)
4)投资利润：
投资利润=(121.72+80)×20%=40.34(元/m
2
)
5)50年期价格=(121.72+80+8.87+40.34)×[1-1/(1+6%)
50
]=237.31(元/m
2
)
6)计算土地增值：
根据题意，土地增值收益与当地出让金标准一致，取50年期土地出让金最低为120元/m
2
。
7)计算单位面积地价：
单位面积地价=237.31+120=357.31(元/m
2
)
即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为357.31元/m
2
。
8)计算可以购置的土地面积：
可购置土地面积=961.37/357.31=26905.77(m
2
)
换算成亩=26905.77/666.67=40.36(亩)
即该企业获得的补偿款可以购置40.36亩的工业开发区土地。