问答题
为评估某写字楼2008年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。
(1)可比实例的成交价格与成交日期如下。
| 实例 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C |
| 成交价格(元/m2) |
6000 |
5800 |
6120 |
| 成交日期 |
2008年4月1日 |
2008年2月1日 |
2008年5月1日 |
(2)交易情况分析判断如下。
| 实例 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C |
| 交易情况 |
3% |
-1% |
2% |
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
(3)调查获知该类写字楼的价格，2007年11月1日到2008年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2008年6月1日至2008年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
(4)房地产状况分析判断如下。
| 实例 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C |
| 因素1 |
+2% |
+4% |
0 |
| 因素2 |
-3% |
-1% |
+5% |
| 因素3 |
+6% |
+2% |
-3% |
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2008年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值采用简单算术平均法)。
【正确答案】(1)计算公式：比较价值=可比实例价格×交易情况修正系数×交易状况调整系数×房地产状况调整系数
(2)交易情况修正系数：
可比实例A=100/(100+3)=100/103；
可比实例B=100/(100-1)=100/99；
可比实例C=100/(100+2)=100/102。
(3)交易状况调整系数：
可比实例A=(1+1.2%)2×(1+1.8%)4=1.0999；
可比实例B=(1+1.2%)4×(1+1.8%)4=1.1265；
可比实例C=(1+1.2%)×(1+1.8%)4=1.0869。
(4)房地产状况调整系数：
①因素权重值的计算：
因素1的权重=4/(1+1.67+4)=60%；
因素2的权重=1.67/(1+1.67+4)=25%；
因素3的权重=1/(1+1.67+4)=15%。
②房地产状况调整系数的计算：
可比实例A=100/[(100+2)×60%+(100-3)×25%+(100+6)×15%]
=100/101.35：
可比实例B=100/[(100+4)×60%+(100-1)×25%+(100+2)×15%]
=100/102.45；
可比实例C=100/[(100+0)×60%+(100+5)×25%+(100-3)×15%]
=100/100.8。
(5)计算比较价值：
比准价格A=6000元/m2×(100/103)×1.0999×(100/101.35)=6321.84元/m2；
比准价格B=5800元/m2×(100/99)×1.1265×(100/102.45)=6441.87元/m2；
比准价格C=6120元/m2×(100/102)×1.0869×(100/100.8)=6469.64元/m2。
(6)估价对象价格(单价)=(6321.84+6441.87+6469.64)元/m2/3=6411.12元/m2。
【答案解析】