下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)
请阅读后指出错误并说明原因。
第一部分 总述
一、土地估价项目名称(略)
二、委托方(略)
三、受托方(略)
四、土地估价对象(略)
五、土地估价目的(略)
六、土地估价依据
(1)《土地管理法》及实施条例。
(2)《城市房地产管理法》。
(3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。
(5)×××市有关土地的法律法规及文件规定。
(6)委托方提供的有关资料(略)。
(7)土地估价师实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次估价地价是估价对象50年限工业用地国有土地使用权于估价基准日的价格。
八、土地估价基准日
1997年6月30日。
九、土地估价日期
1997年8月13日。
十、土地估价结果
总地价：40605565.8元。
估价结果一览表(略)
十一、需要特别说明的事项
(1)本报告提供的土地价格构成中不包含估价地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
(2)本报告估价地块为×××厂划拨土地的一部分，估价范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为估价时的参考。
(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
(5)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
(6)本报告自估价基准日起半年内有效。
十二、土地估价师(略)
十三、土地估价机构(略)
第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析
一、土地估价对象
1．土地位置状况
委估地块为×××厂用地范围内的一部分，位于×××区×××大道×××号，西临×××江、北靠×××路、东临×××大道、南至×××厂，距×××大桥约3.5km。
2．土地登记状况
×××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为×××厂。
估价对象为×××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。南区：国有建设用地使用证号为第×××号，图号为×××，地号为×××，土地总面积为7601m²，其中估价对象勘测定界面积为7477m²。西区和北区：国有建设用地使用证号为第×××号，图号为×××，地号为×××，土地总面积628319m²，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m²，西区勘测定界面积为24449m²。
3．土地权利状况
估价对象土地使用权为×××厂以行政划拨方式取得。
4．建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
1)位置
估价对象位于×××新区×××江东岸，距市中心约12km，×××口岸约1km，距×××大桥约3.5km。
2)交通条件(略)
3)区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
4)集聚条件
估价对象周边规划为开发区，有×××保税区、×××出口加工区、×××高科技园区等，工业集聚规模较高。
5)地块面积及形状
待估地块总面积为72034m²，其中南区7477m²，北区40108m²，西区24449m²。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3．个别因素
1)环境条件
估价对象所在区域附近工厂相对集中，如×××化工厂、×××煤气厂等，有一定的空气污染。
2)地质条件
估价地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
3)临江条件
估价地块临×××江，有较理想的水运条件。
4)土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
第三部分 土地估价
一、土地估价原则(略)
二、土地估价思路与方法选择
根据此次估价目的和估价价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的估价方法。近年来，×××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法估价待估土地价格。
三、土地估价过程
(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易案例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地价格=交易案例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
1．比较案例的选择
通过对市场交易案例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易案例作为比较案例。
2．比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合估价对象和比较案例的差异情况，选择若干比较因素。
3．编制比较因素条件说明表
待估土地和比较案例的各因素条件说明见表1。
表1 比较因素条件说明表

比较因素		待估土地及案例
		待估土地	比较案例1	比较案例2	比较案例3
交易时间		1997.6	1994.1	1994.9	1991.3
交易情况		正常	正常	偏高	正常
区 域 因 素	离市中心距离/km	12	13	18	12
	区域性质	工业、居民区	工业区域	工业区域	工业区域
	土地面积、形状	72034m2，不规则	476m2，不规则	5000m2，不规则	25799m2，不规则
个 别 因 素	容积率	0.75	0.8	0.5	0.7
	环境条件	污染小	污染较大	无污染	污染小
	基础设施状况	六通一平	七通一平	七通一平	七通一平
	年限	50	30	50	50

4．编制比较因素条件指数表
比较因素条件指数见表2。

表2 比较因素条件指数表

比较因素		待估土地案例
		待估土地	比较案例1	比较案例2	比较案例3
交易时间		100	105	105	105
交易情况		100	100	115	100
区 域 因 素	离市中心距离	100	100	98	100
	区域性质	100	102	102	102
	面积、形状	100	101	101	101
个 别 因 素	容积率	100	100	90	100
	环境条件	100	98	101	100
	基础设施状况	100	100	100	100
	年限	100	93.7	100	100

表中有关修正说明如下。
1)基准日修正系数目前，工业用地地价下跌了5%。
2)案例2年限修正系数
年限修正系数=[1+1/(1+r)³⁰]/[1+1/(1+r)⁵⁰]
5．编制比较因素修正系数表
由表2进一步得到各项修正系数，见表3。

表3 比较因素修正系数表

比较因素		待估土地案例
		比较案例1	比较案例2	比较案例3
案例地价/(元/m2)		560	770	543
交易时间		100/105	100/105	100/105
交易情况		100/100	100/115	100/100
区 域 因 素	离市中心距离	100/100	100/98	100/100
	区域性质	100/102	100/102	100/102
	面积、形状	100/101	100/101	100/101
个 别 因 素	容积率	100/100	90/100	100/100
	环境条件	100/98	100/101	100/100
	基础设施状况	100/100	100/100	100/100
	年限	100/93.7	100/100	100/100
修正后价格/(元/m2)		563.8	625.4	502.0

6．案例修正后的地价计算

经比较分析，对各比较案例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估土地价格。

待估土地地价=(563.8+652.4+502.0)÷3=563.7(元/m²)

(二)成本逼近法

成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法的基本公式为

地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润

(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。(略)

(2)土地开发费用：取110元/m²。

(3)投资利息。

假定土地取得后即进行开发，开发期限为1年，则

利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2(元/m²)

(4)投资利润。

土地开发投资利润率取12%，则

投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1(元/m²)

上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格

V=(1)+(2)+(3)+(4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5(元/m²)

(三)土地估价结果的确定

上述两种方法估价结果分别为563.7元/m²和377.5元/m²。由于近年来×××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的估价结果作为待估土地最终估价结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/m²。由于待估土地总面积为72034m²，则估价总价格为40605565.8元。

第四部分 附件(略)