问答题
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。
土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/m2。
假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。
【正确答案】1．解题思路与方法选用
根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
2．解题步骤
(1)计算土地取得费及税费
土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：
1)最高补偿标准=2000×30/666.67元/m2=60000/666.67元/m2=90元/m2
2)青苗补偿及地上物补偿=2000/666.67元/m2=3.0元/m2
3)征地费合计=(90+3.0)元/m2=93.0元/m2
4)征地管理费=93.0元/m2×4%=3.72元/m2
5)耕地占用税=5元/m2
6)耕地开垦费=10元/m2
7)土地取得费及税费=(93.0+3.72+5+10)元/m2=111.72元/m2
(2)土地开发费
土地开发费=90元/m2
(3)投资利息
投资利息={111.72×[(1+8%)1.5-1]+90×[(1+8%)0.75-1])元/m2=19.02元/m2
(4)投资利润
投资利润=(111.72+90)元/m2×15%=30.26元/m2
(5)计算土地成本价格
成本价格=(111.72+90+19.02+30.26)元/m2=251.0元/m2
(6)计算土地增值
根据题意，这里土地增值率取20%，则
土地增值=251元/m2×20%=50.2元/m2
(7)计算全开发区土地单位面积地价
全开发区土地单位面积地价=(251.0+50.2)元/m2=301.2元/m2
(8)计算可出让土地单位面积地价
可出让土地单位面积地价=301.2元/m2/80%=376.5元/m2
即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为376.5元/m2。
【答案解析】