下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
第一部分
一、估价项目名称
××厂地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象(略)
五、估价目的
对××厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》
(5)××市有关土地的法律法规及文件规定
(6)委托方提供的有关资料(略)
(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料
七、地价定义
此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
八、估价期日
2009年6月30日
九、估价日期
2009年8月13日
十、估价结果
总地价：40605565.80元
估价结果一览表(略)。
十一、需要特殊说明的事项
1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
6)本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师
姓名 签名
××× (略)
××× (略)
××× (略)
十三、土地估价机构(略)
2009年8月22日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。
2．土地登记状况
××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。
评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。
3．土地权利状况
估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
4．建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
(1)位置
评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。
(2)交通条件(略)
(3)区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4)集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较大。
(5)地块面积及形状
待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3．个别因素
(1)环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
(2)地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3)临江条件
评估地块临××江，有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。
第三部分 土地估价
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
1．市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式为
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
(1)比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
(2)比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。
(3)因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明见表1。
(4)编制比较因素条件指数表
经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2。
表中有关修正说明如下：
1)期日修正。
目前，工业用地地价约下跌了5%。
2)实例2年期修正。
[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%.
(5)因素修正
由上表进一步得到各项修正系数，见表3。
土地估价技术报告
第一部分
一、估价项目名称
××厂地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象(略)
五、估价目的
对××厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》
(5)××市有关土地的法律法规及文件规定
(6)委托方提供的有关资料(略)
(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料
七、地价定义
此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
八、估价期日
2009年6月30日
九、估价日期
2009年8月13日
十、估价结果
总地价：40605565.80元
估价结果一览表(略)。
十一、需要特殊说明的事项
1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
6)本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师
姓名 签名
××× (略)
××× (略)
××× (略)
十三、土地估价机构(略)
2009年8月22日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。
2．土地登记状况
××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。
评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。
3．土地权利状况
估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
4．建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
(1)位置
评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。
(2)交通条件(略)
(3)区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4)集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较大。
(5)地块面积及形状
待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3．个别因素
(1)环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
(2)地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3)临江条件
评估地块临××江，有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。
第三部分 土地估价
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
1．市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式为
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
(1)比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
(2)比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。
(3)因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明见表1。
(4)编制比较因素条件指数表
经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2。
表中有关修正说明如下：
1)期日修正。
目前，工业用地地价约下跌了5%。
2)实例2年期修正。
[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%.
(5)因素修正
由上表进一步得到各项修正系数，见表3。
【正确答案】[错误之处]
1．第一部分后面应写上“总述”。
2．“估价项目”名称不明确。
3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。
5．“地价定义”中未说明土地开发程度。
6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7．“估价结果”无单位地价和大写。
8．“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。
9．“估价师签名栏”无估价师资格证书号。
10.“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
11．“登记状况”中无四至、登记等。
12.“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13.区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。
14.在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15.交易情况说明不正确。
16.在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。
17.在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。
18.个别因素修正中，“面积形状”修正错误。
19.“基础设施状况”未作修正。
20.交易时间未作修正。
21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。
22．实例2”容积率”修正错误；实例1、实例3容积率未修正。
23.实例2“年期”修正错误，应为实例1年期修正，30次方和50次方。
24.年期修正未对r的取值作说明。
25.市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
26.成本逼近法公式错，无土地增值收益。
27.在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
28.“土地平整费”不应计入“土地取得费”。
29.“土地开发费”无取费依据。
30.利息计算中的“利息率”的确定无依据。
31.投资利息中开发期没有乘1/2；按复利计算。
32．利润率的确定没有依据。
33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
35．估价结果未大写。
36．第四部分应为“附录”。
1．第一部分后面应写上“总述”。
2．“估价项目”名称不明确。
3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。
5．“地价定义”中未说明土地开发程度。
6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7．“估价结果”无单位地价和大写。
8．“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。
9．“估价师签名栏”无估价师资格证书号。
10.“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
11．“登记状况”中无四至、登记等。
12.“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13.区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。
14.在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15.交易情况说明不正确。
16.在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。
17.在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。
18.个别因素修正中，“面积形状”修正错误。
19.“基础设施状况”未作修正。
20.交易时间未作修正。
21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。
22．实例2”容积率”修正错误；实例1、实例3容积率未修正。
23.实例2“年期”修正错误，应为实例1年期修正，30次方和50次方。
24.年期修正未对r的取值作说明。
25.市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
26.成本逼近法公式错，无土地增值收益。
27.在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
28.“土地平整费”不应计入“土地取得费”。
29.“土地开发费”无取费依据。
30.利息计算中的“利息率”的确定无依据。
31.投资利息中开发期没有乘1/2；按复利计算。
32．利润率的确定没有依据。
33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
35．估价结果未大写。
36．第四部分应为“附录”。
【答案解析】