问答题
一、委托估价方(略)
二、受理估价方(略)
三、估价对象
本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积12655.9m²，规划建设六栋住宅楼，其中6号、7号住宅楼于1999年建成；1号、2号、3号、4号在建住宅楼完成±0.00以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：
A．1号、2号、3号、4号住宅楼在建工程，规划建筑面积13100m²，实际开发建设面积16180.80m²，形象进度完成±0.00以下工程，具体情况见下表。

{{B}}规划与实际开发情况对比表{{/B}}
楼号	规划情况			实际开发情况
	层数	套数	面积	层数	套数	面积
1号	5层	30套	2947.50m2	5层	30套	3248.30m2
2号	5层	40套	3602.50m2	5层	40套	4176.05m2
3号	5层	40套	3275.00m2	5层	90套	8756.45m2
4号	5层	40套	3275.00m2
合计		150套	13100.00m2		160套	16180.80m2

B．6号、7号住宅楼建成于1996年，共计96套住宅，总建筑面积9458.96m²，已销售、处置63套。本报告仅对剩余的33套住宅进行估价，建筑面积3361.17m²，南北朝向，内墙抹灰，水泥地面，铝合金窗，外墙刷涂料，有水、电、暖等配套设施。详细情况见下表。

{{B}}估价部分住宅明细表{{/B}}
楼号	单元号	层次	套数	单套面积	面积合计
6号	1单元	2、5、6层	3套	104.53m2	313.59m2
7号	2单元	1～6层	12套	100.85m2	1210.20m2
	3单元	1～6层	12套	100.85m2	1210.20m2
	4单元	1～6层	6套	104.53m2	627.18m2
合计			33套		3361.17m2

C．某项目因停工，临某路部分的土地未做规划，该部分土地面积为877.86m²，临街宽度41m，可继续进行开发。
四、权属状况
估价对象占用土地取得方式为出让，出让年限50年(从1999年8月起算)，土地使用权人为某房地产综合开发公司，某项目开发商为某房地产综合开发公司。
五、估价目的
为司法诉讼提供依据。
1．《房屋所有权证》及被指定的评估套数。
2．《国有土地使用证》，证号：××证地国用(99)字第01038号。
3．《建设工程规划许可证》，编号：××规建字1977—302、303号。
4．《建设工程施工许可证》，编号：××建字第S980001、S980002号。
5．《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《房地产估价规范》。
6．委托方提供的与本次估价有关的资料、估价人员实地勘察所获得的资料及本估价公司和估价人员掌握和收集的有关资料。
六、估价原则
合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
七、估价方法
采用成本法、假设开发法、市场比较法、基准地价修正法进行评估。
八、估价结果
遵循依法、客观、公正、科学的估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合该房地产产权情况及市场行情，综合分析影响房地产价格诸多因素，经过科学计算，最后确定估价对象在估价时点2004年7月6日的评估价值为1425万元(大写：人民币壹仟肆佰贰拾伍万元整)。
九、估价人员(略)
十、估价作业日期
2004年6月21日至2004年7月6日。
十一、估价报告应用的有效期
自估价报告完成之日起一年。

一、个别因素分析(同估价结果报告)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
估价对象为住宅楼，随着国民经济的不断增长，人民收入水平的提高，市场的不断繁荣，该类房地产的市场需求将进一步增加。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象地处居民居住区域，本报告的使用功能为最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据现有资料和估价对象A、B、C部分各自的特点，对估价对象中A部分采用成本法、假设开发法进行估价；对估价对象中B部分采用市场比较法进行估价；对估价对象中C部分采用基准地价修正法进行估价。
六、估价测算过程
1．对估价对象中A部分的估价
(1)成本法测算过程
①土地取得费用
根据地价资料，该地块为四级住宅用地，参照该地块用途及配套设施状况，确定该土地使用权价格为1000元/m²。
土地使用权总价=土地使用权价格×占地面积