问答题
估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
【正确答案】
【答案解析】(1) 运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：
(2) 计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2(万元)
(3) 计算年总费用：
1) 年家具设备的折旧费=8000×(1-4%)/12=640(万元)
2) 年经常费=100×12=1200(万元)
3) 年房产税=5569.2×12%=668．3(万元)
4) 营业税等=5569.2×6%=334.15(万元)
年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45(万元)
(4) 计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75(万元)
(5) 计算房地产价格
(2) 计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2(万元)
(3) 计算年总费用：
1) 年家具设备的折旧费=8000×(1-4%)/12=640(万元)
2) 年经常费=100×12=1200(万元)
3) 年房产税=5569.2×12%=668．3(万元)
4) 营业税等=5569.2×6%=334.15(万元)
年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45(万元)
(4) 计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75(万元)
(5) 计算房地产价格