某商铺共二层，总建筑面积 200m2,每层建筑面积相等，一层层高 6m，二层层高 3.5m。该 商铺一年前整体出租，租赁期限为 5 年，年租金为 1680 元/m2，约定每年租金递增率为 3%， 运营费用率为 25%。根据调查，同类商铺目前层高 3.5m 的一层年租金为 1920 元/m2，二层 租金是一层租金的 0.6 倍;在其他条件相同的情况下，层高 6m 的一层租金是层高 3.5m 的一 层租金的 1.25 倍;该类商铺每年的租金递增率为 5%，运营费用率为 25%。该商铺从目前开始 计算的 10 年持有期末转让时的资本化率为 6%，转让税费为市场价格的 6%。请计算该商铺 目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为 10%)。
假定各年的租金收入均发生在年末
1.租约期内 该商铺一年前整体出租，年租金为 1680，
则目前年租金为:1680×(1+3%)=1730.4(元/m2) 1730.4×200×(1-25%)/(10%-3%)[1-(1+3%)4/(1+10%)4]=85.7521(万元)
2.租约期外 价值时点层高 3.5m 的一层年租金为 1920 元/m2，则:
一层层高 6m 的租约期外第一年租金为:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)
二层层高 3.5m 的租约期外第一年租金为:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2) (2917.215×100+1400.2632×100)(1-25%)/(10%-5%)[1-(1+5%)6](1+10%)6]/ (1+10%)4=107.7310(万元)
3.转售
转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，房地产价值=房地产未来第一年净收益/资本化 率 {(1920 × (1+5%)10 × 1.25 × 100+1920 × (1+5%)10 × 0.6 × 100](1-25%)/6%} × (1-6%)/(1+10%)10=262.1060(万元) V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(万元)