问答题 {{B}}某居住房地产估价报告{{/B}}
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}××房地产估价结果报告{{/B}}
一、委托方
××房地产开发有限公司，法人代表； ×××，地址； ××市××路××号，联系电话：×××—××××××××。
二、受托方
××房地产价格评估有限公司，法人代表： ×××，地址： ××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××—××××××××。
三、估价对象
1．地理位置及概况(略)
2．估价对象概括
估价对象位于××市××路××号院内，项目用地15075m²，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m²，占地面积1890.3m²，容积率为4.16，结构为现浇框架剪力墙结构。
待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修采用高档进口磨光花岗岩；门：客厅房门为旋转门和双向推拉门、内门为玻璃门、窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修：墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗岩；顶棚为轻钢龙骨石膏板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖、洁具为台湾和成牌洁具；电源配置符合国家规定标准；电话、电视线路入户，留有接口；水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位：另有一中型游泳池，可容纳200人左右。
四、估价目的
为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。
五、估价时点
2002年7月30日
六、价值定义
采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。
七、估价依据
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)
国土资源部《土地估价规程》
北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》
北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》
北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]
××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)
××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]
委托方提供的其他资料
估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料
八、估价原则
1．最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。
2．替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。
九、估价方法
根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用收益还原法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格；然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。
收益法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元，大写金额：柒仟壹佰壹拾叁万元整。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}××房地产估价技术报告{{/B}}
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
1．收益法
其基本公式为：