案例一
现拟对某二手住宅进行评估， 下表是评估对象和收集到的3个市场交易案例资料。
| 案例 A | 案例 B | 案例 C | 待估对象 | |
| 所处地区 | 距 CBD 中心 0.5 公里 | CBD 中心区 | 距 CBD 中心 1 公里 | CBD 中心区 |
| 用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 |
| 成交价格 （元/平方米） |
26000 | 25000 | 21000 | - |
| 交易时间 | 上一个月 | 本月 | 半年前 | - |
| 装修情况 | 豪华 | 较豪华 | 一般 | 一般 |
| 建筑面积 | 120 平方米 | 50 平方米 | 99 平方米 | 100 平方米 |
| 基础设施 | 很完备 | 较完备 | 较完备 | 较完备 |
| 交通状况 | 4 条公交线路、1 条地铁线路到达 | 3 条公交线路到达 | 4 条公交线路到达 | 4 条公交线路到达 |
| 剩余使用年限 | 40 | 40 | 35 | 40 |
| 容积率 | 4.00 | 4.50 | 3.00 | 5.00 |
| 其他 | 距大型超市 100 米 | 一楼有便利店 1 家 | 一楼有便利店 2 家 | 距大型超市500 米 |
根据以上资料开展以下分析：
根据所获得的资料，你认为应该使用什么方法进行评估？
市场法运用前提：
①要有一个活跃的公开市场；
②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
运用市场法评估时需选择参照物，对参照物的关键要求一个是可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等；另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。
根据以上所给材料，该评估对象有三个交易情况相似的案例，因此可以选择市场法进行评估。
阐述评估过程中各种参数的确定思路和参数确定结果。
评估过程中各种参数的确定思路和参数确定结果：
①进行区域因素修正。
交易实例A、B、C的区域因素修正情况可参照表1判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表1各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例A所属地区为101，交易实例B所属地区为97，交易实例C所属地区为96。
表 1 区域因素比较表
| 类似地区区域因素 | A | B | C |
| 自然条件 | （相同） 10 | （相同） 10 | （相同） 10 |
| 社会环境 | （相同） 10 | （相同） 10 | （相同） 10 |
| 街道条件 | （相同） 10 | （相同） 10 | （相同） 10 |
| 交通便捷度 | （较好） 11 | （较差） 9 | （相同） 10 |
| 离交通车站点距离 | （较近） 12 | （相同） 10 | （相同） 10 |
| 离市中心距离 | （较远） 9 | （相同） 10 | （较远） 8 |
| 基础设施状况 | （很好） 12 | （较差） 8 | （较差） 9 |
| 公共设施完备状况 | （相同） 10 | （相同） 10 | （相同） 10 |
| 水、大气、噪音污染状况 | （相同） 10 | （相同） 10 | （相同） 10 |
| 周围环境及景观 | （较好） 12 | （较好） 11 | （很好） 14 |
| 综合打分 | 104 | 98 | 101 |
②进行交易情况修正。
经分析，交易实例A、B、C为正常买卖，无须进行交易情况修正。
③进行交易日期修正。
根据调查，2010年1月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A的交易时间修正系数：1%；交易实例B：0；交易实例C：6%。
④进行个别因素修正。
a．关于容积率因素的修正。交易实例A、B、C的容积率与待估土地均不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，则地价增加1％，则：交易实例A的容积率修正系数：-10%；交易实例B：-5%；交易实例C：-20%。
b．关于面积因素的修正。经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，对各交易实例土地面积进行修正：交易实例A的土地面积修正系数：2%；交易实例B：5%；交易实例C：0。
c．关于土地使用年限因素的修正。交易实例A、B与待估土地的剩余使用年限相同无须修正。交易实例C均需进行使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为10%）：
年限修正系数
d．关于房地产装修情况的修正。交易实例C与待评估房地产的装修情况相同，均为一般情况，交易实例A、B的装修均好于待评估房地产，对各交易实例房地产装修情况进行修正：
交易实例A：2%；交易实例B：1%；交易实例C：0。
⑤计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为：
⑥采用简单算术平均法求取评估结果。
房地产评估单价＝（26966.12+25320.93+27935.20）/3=26740.75（元／平方米）
房地产评估总价=100×26740.75=2674075（元）。
确定评估值。
该住宅评估总价为 2674075 元。