问答题某房地产开发项目的占地面积为8000m²，土地使用权年期为40年，总建筑面积 50000m²，其中服务式公寓35000m²，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m²，地下车位230个(10000m²)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金：第三年投入资金12750万元。该项目的住宅宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完：服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m²·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。

【正确答案】

【答案解析】自有资金投入总额=35000×35%=12250万元
第一年初投入9000万元；
第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；
第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250=5500万元；
第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；
第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；
第五年末开始每年收入3000×90%×5000×(1-20%)=1080万元租金；
第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。
(1) 第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000×(1+10%)²+5000×(1+10%)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。
第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10%)=5500万元
因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。
还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(2)制作全部投资现金流量表

	0	1	2	3	4	5	6	7	…	40
+				12600	21650	1080	1080	1080		1100
-	9000	13250	5000
NPV	-9000	-13250	-5000	12600	21650	1080	1080	1080		1100

当i₁=15%时，

当i₂=16%时，
NPV₂=-398.6448
用插值法求的FIRR=15.53%
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(3)制作自有资金现金流量表

	0	1	2	3	4	5	6	7	…	40
+				12600	21650	1080	1080	1080		1100
-	9000	3250		12600	5500
NPV	-9000	-3250	0	0	16150	1080	1080	1080		1100

按25%报酬率计算，