问答题
某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2007年3月2日,该公司出售普通住宅一幢,总面积91000平方米。取得土地使用权时支付地价款和相关税费2000万元,房地产开发成本8800万元,利息支出为1000万元,其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%,印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。公司营销部门在制定售房方案时,拟定了两个方案。
方案一:销售价格为平均售价2000元/平方米;方案二:销售价格为平均售价1978元/平方米。
问答题
分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
【正确答案】方案一:
(1)确定转让房地产的收入为91000×2000÷10000=18200(万元)
(2)确定转让房地产的扣除项目金额
①取得土地使用权所支付的金额为2000万元
②房地产开发成本为8800万元
③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)
④从事房地产开发允许加计扣除的金额=(2000+8800)×20%=2160(万元)
⑤允许扣除的税费合计=18200×5%×(1+7%+3%)=1001(万元)
⑥允许扣除项目金额合计=2000+8800+1080+2160+1001=15041(万元)
(3)增值额=18200-15041=3159(万元)
(4)增值率=3159÷15041×100%=21.00%;适用的税率为30%
(5)应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=3159×30%-0=947.7(万元)
方案二:
该公司将房价适当调低,由每平方米2000元,降到每平方米1978元,则转让房地产的收入=91000×1978÷10000=17999.8(万元),则:
(1)增值额=17999.8-[2000+8800+(2000+8800)×(10%+20%)+17999.8×5%×(1+7%+3%)]=17999.8-15029.99=2969.81(万元)
(2)增值率=2969.81÷15029.99×100%=19.76%<20%
该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%,按规定免征土地增值税,
【答案解析】
问答题
比较分析哪个方案对房地产公司更为有利,并计算两个方案实现的所得税前利润差额。
【正确答案】方案二对房地产公司更有利。两个方案实现的所得税税前利润差额:
方案一税前利润=18200-2000-8800-1000-1001-947.7-18200×0.5‰=4442.2(万元)方案二税前利润=17999.8-2000-8800-1000-17999.8×5%×(1+7%+3%)-17999.8×0.5‰=5200.81(万元)
方案一与方案二实现的所得税税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61(万元)。
【答案解析】
问答题
甲企业为生产性企业,准备投资一家新的子公司(生产性企业),有以下两种方法:
(1)以自有价值300万元的厂房和货币资金100万元进行注册成立;
(2)先以100万元的货币资金注册成立,然后新公司再购入甲企业的厂房。
已知:甲企业和新公司均为非房地产开发企业。
[问题] 请分析两种方式下涉及的税金,从减轻企业税收负担的角度指出甲企业应当选择哪一种方式。
【正确答案】第一种方式下,以不动产投资入股,参与接受被投资方利润分配、共同承担风险的行为,不征收营业税;非房地产开发企业之间以不动产作价入股进行投资、联营,暂免征收土地增值税;新公司注册成立,两公司都需要涉及印花税,新公司还需要涉及契税。
第二种方式下,新公司购入厂房,则甲企业涉及缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税,新公司涉及印花税和契税。
很明显,选择第一种方式甲企业能够减轻税收负担,对企业比较有利。
【答案解析】