甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均 分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途 为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以 该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。
问题：
本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？
本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧， 估价测算过程中应关注下列问题：
（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。
（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？
估价对象变现能力分析主要包括：
（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转 让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能 力的影响；
（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市 场价格的差异程度；
（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。