问答题
(封面及目录略)
致委托人函(略)
注册房地产估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托人
××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
三、估价对象
1．地理位置及概况(略)
2．估价对象概况
估价对象：酒店第1、2、10～13、20层
建筑面积：11275m²
土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)
竣工日期：1991年8月
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
建筑结构：框架
建筑装修情况：(略)
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
1999年8月20日
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价报告应用的有效期(略)

一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第1、2层估价
酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m²。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m²，2层30000元m²。
可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：1层39000元/m²，2层25000元/m²。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m²，2层24000元/m²。确定可比实例修正系数的依据(略)。
修正计算：
1层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m²)
2层比准价格为：(20979-1-21645-1-21563)÷3=21396(元/m²)
第1、2层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)
(二)酒店第10～13层估价
酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m²，因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：
V=A/R×[1-1/(1+R)ⁿ]
式中V——房地产价格；
A——年净收益；
R——报酬率；
n——尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2．年净收益A的确定
酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996—1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%
年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)
3．报酬率R的确定
采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。
酒店第10～13层价值：V=8351200/8%×[1-1/(1+8%)⁴²]=100270342(元)
(三)酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m²，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)²+120/(1+8%)³+130/(1+8%)⁴+140/(1+8%)⁵]÷5×(1-20%)
=756792(元)
酒店第20层价值：V=756792/8%×[1-1/(1+8%)⁵]一3021651(元)
(四)估价对象的总价值
157359320+100270342+3021651=260651313(元)
(五)应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%=208521050(元)
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。