问答题
需要评估一宗“七通一平”的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500m2，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率(利息不计利润)为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为10%)。
【正确答案】
【答案解析】此题应选用假设开发法来求解，估价时点为1995年9月。
(1)采用最原始的计算公式：
地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-租售费用-税费-利润
(2)计算总建筑面积=500(m2)×2=1000(m2)
计算总楼价(现值)
(3)计算建筑费用(现值)
=457662.042+277370.9358=735032.98(元)
(4)计算专业费用(现值)
=建筑费用×8%=735032.98(元)×8%=58802.64(元)
(5)利息，因用动态方式计算均已考虑了时间因素，实际上已含利息，所以不需单独计算。
(6)计算销售税费(包括租售费用与税费)
=楼价×6%=1969964.022×6%=118197.84(元)
(7)利润=(地价+建筑费用+专业费用)×投资利润率=地价×20%+(735032.98+58802.64)×20%=0.2×地价+158767.124(元)
(8)因为地价=1969964.022-735032.98-58802.64-118197.84-158767.124-0.2×地价
所以求得总地价
(9)计算单位地价=
(10)计算楼面地价=
(1)采用最原始的计算公式：
地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-租售费用-税费-利润
(2)计算总建筑面积=500(m2)×2=1000(m2)
计算总楼价(现值)
(3)计算建筑费用(现值)
=457662.042+277370.9358=735032.98(元)
(4)计算专业费用(现值)
=建筑费用×8%=735032.98(元)×8%=58802.64(元)
(5)利息，因用动态方式计算均已考虑了时间因素，实际上已含利息，所以不需单独计算。
(6)计算销售税费(包括租售费用与税费)
=楼价×6%=1969964.022×6%=118197.84(元)
(7)利润=(地价+建筑费用+专业费用)×投资利润率=地价×20%+(735032.98+58802.64)×20%=0.2×地价+158767.124(元)
(8)因为地价=1969964.022-735032.98-58802.64-118197.84-158767.124-0.2×地价
所以求得总地价
(9)计算单位地价=
(10)计算楼面地价=