问答题方法选择根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价；第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价；由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本没定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发

问答题这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面?

【正确答案】正确答案：估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括的方面 (1)说明方法选择总的思路。 (2)列出选择的方法。 (3)说明所选方法的理由。 (4)说明未选方法的理由。 (5)对所选方法基本原理进行介绍。

【答案解析】

问答题从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素?

【正确答案】正确答案：从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑以下几方面的因素 (1)估价目的。 (2)估价原则。 (3)估价方法使用的条件。 (4)估价对象的自身情况。 (5)估价对象所在市场状况。

【答案解析】

问答题以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察?

【正确答案】正确答案：需要对其进行以下几个方面的分析和考察 (1)基准地价是否覆盖估价对象。 (2)基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场条件近似。 (3)基准地价内涵设定是否与宗地自身条件近似(内涵)。 (4)基准地价是否在合法使用期内。 (5)基准地价现时性是否较好。 (6)估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价的特点接近。

【答案解析】

问答题上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面?

【正确答案】正确答案：成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在以下几个方面 (1)所有权的变化。 (2)用途的变化。 (3)开发程度的变化。 (4)投资集约度的变化。 (5)相对区位条件的变化。

【答案解析】

问答题在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容?

【正确答案】正确答案：一般包括以下几方面的内容 (1)用途修正。 (2)年期修正。 (3)时间修正。 (4)开发程度修正。 (5)估价目的修正。原因 (6)土地容积率修正。 (7)权益状况修正。

【答案解析】