问答题

[背景材料]某监理公司承担了某房地产开发的“山水如画花园”的全过程监理任务，该项目拟建16万平方米建筑面积，二年建成。在该项目决策阶段，监理机构与业主经广泛的市场调整和分析研究得到有关投资决策的数据如表5。
表5

序号	项目	实施阶段
		0	1	2	3	注
1 2 3	现金流入(售房收入) 现金流出净现金流量	4000 -4000	5000 15000 -10000	25000 15000 10000	20000 1000 19000	单位：万元

问答题

[问题一]若该房地产开发公司的内部基准收益率为20%，试计算该项目的净现值，为业主进行项目决策提供依据。

【正确答案】

【答案解析】NPV(20%)=-4000-10000×(P/F，20%，1)+10000(P/F，20%， 2)+19000(P/F，20%，3)=5606.3(万元) 因为NPV(20%)＞0 所以该项目是可行的。

问答题

[问题二]该项目的售房收入是按第一年末销售10%，第二年末销售50%，第三年未销售40%计算的，若销售情况不好，第一至第四年末的商品房销售率分别为10%，20%， 40%，30%，试画出现金流量图评价该项目的可行性?

【正确答案】

【答案解析】该项目的现金流量图见图

问答题

[问题三]该项目的平均售房价格是按3125元/m(上标)2考虑的，在项目销售情况不好的情况下，若售房价格再下降5%，试画出现金流量图，评价该项目是否仍然可行?

【正确答案】

【答案解析】该项目的现金流量图见图

问答题

[问题四]在项目销售情况不好的情况下，售房价格下降多少时该房地产公司的内部收益率正好是20%。

【正确答案】

【答案解析】由题意得 NPV(20%)=-4000+[(5000×(1-x%)-15000](P/F，20%，1)+[10000(1 -x%)-15000] (P/F，20%，2)+[20000(1-x%)-1000] (P/F，20%，3) +15000(1-x%)×(P/F，20%，4)=0 简化得29919×x%=2423.8 x%=0.081 所以当售房销售形势不好，平均售房销售价格下降8.1%时，该房地产公司的内部收益率正好是20%