（1）运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：

①不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的；

②收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，可用货币来衡量；

③不动产预期获利年限可以预测。

（2）①2019年1月1日至2019年12月31日，租金收入＝520万元，

运营费用＝520×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）÷10000＝83.98（万元）

净收益＝520－83.98＝436.02（万元）

②2020年1月1日至2020年12月31日，租金收入＝530万元，

运营费用＝530×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）÷10000＝85.10（万元）

净收益＝530－85.10＝444.9（万元）

③2021年1月1日至2021年12月31日，租金收入＝550万元，

运营费用＝550×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）÷10000＝87.34（万元）

净收益＝550－87.34＝462.66（万元）

④2022年1月1日至2022年12月31日，租金收入＝560万元，

运营费用＝560×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）÷10000＝88.46（万元）

净收益＝560－88.46＝471.54（万元）

（3）报酬率按照安全利率加风险调整值法确定，根据题目中给出的条件，报酬率＝安全利率＋风险调整

值＝2%＋5%＝7%。

（4）租金收益的价值V1＝436.02/（1＋7%）＋444.9/[（1＋7%）^2]＋462.66/[（1＋7%）^3]＋471.54/[（1＋7%）^4]＝1533.

49（万元）

转售收益的价值V 2＝[2×（4210.6＋1980.88）]/[（1＋7%）^4]＝9446.90（万元）

评估对象的评估值V3

＝租金收益的价值V 1＋转售收益的价值V 2

＝1533.49＋9446.90＝10980.39（万元）