问答题
以下是一份土地估价报告中“第三部分 土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。
“(一)市场比较法测算
1．基本思路
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
2．公式
估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数，即：
估价对象价格=比较实例价格
“(一)市场比较法测算
1．基本思路
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
2．公式
估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数，即：
估价对象价格=比较实例价格
问答题
请指出本报告片段中关于案例选择描述存在的问题。
【正确答案】关于案例选择描述存在的问题如下。
(1)缺乏对市场比较区域的界定。
(2)报告在对比较实例的描述中，缺乏对交易情况的具体描述。
(3)实例B成交价格为4269元/m2，实例C成交价格为5660元/m2，二者相差达32.6%，而实例A与实例B成交价格相差不大，3个实例中实例C交易价格明显偏高，选择此实例明显不妥。一般情况下，如果必须选择实例C的话，必须说明理由。
(1)缺乏对市场比较区域的界定。
(2)报告在对比较实例的描述中，缺乏对交易情况的具体描述。
(3)实例B成交价格为4269元/m2，实例C成交价格为5660元/m2，二者相差达32.6%，而实例A与实例B成交价格相差不大，3个实例中实例C交易价格明显偏高，选择此实例明显不妥。一般情况下，如果必须选择实例C的话，必须说明理由。
【答案解析】
问答题
请指出本报告片段中关于比较因素的选择的描述存在的问题。
【正确答案】关于比较因素的选择的描述存在的问题：比较因素的选择的描述比较全面，但是缺乏针对性。整个描述中，没有表达出是如何针对科教用地进行选择的。从选择的结果看，也没有看到有哪些因素是针对科教用地提出来的，所以，整个描述显得比较模板化，缺乏真实感。比较因素的选择的描述应先从估价对象的实际情况开始落笔，然后有针对性地描述。
【答案解析】
问答题
请指出本报告片段中队土地交易情况修正指数的描述存在的问题。
【正确答案】对土地交易情况修正指数的描述存在的问题有：在交易方式修正系数描述时，将授权经营与协议出让方式下交易同等看成是正常市场价格，不做修正。我国现行土地管理制度中对授权经营企业范围有严格限定，企业集团授权经营需经国土资源管理部门批准，并且对授权经营方式下土地使用权交易有严格限定，仅能在集团公司直属企业、按股企业、参股企业之间转让，因此，相对于协议出让方式取得的土地便用权，授权经营方式交易有一定特殊性，应对其交易情况进行修正。
【答案解析】
问答题
请指出本报告片段中在描述修正系数确定时存在的问题。
【正确答案】描述修正系数确定时存在的问题如下。
(1)将估价对象面积6439.9m2设定为适宜，实例A、实例B、实例C面积分别为1965.5m2、1293.34H12、2547.8m2，实例C面积与实例B相差1倍，但3个实例面积均确定为较适宜，修正指数均为99，不太妥当。
(2)在交易期日修正系数中，对实例C和估价对象直接采用了2006年末的地价指数，不太妥当。估价对象估价基准日距2006年12月31日3个月，实例C距2006年12月31日近半年，在这期间地产市场应由一定变动。
(3)宗地临街状况的修正中，针对估价对象为科教用地，对于科教用地，并不是临街面越多越好，事实上，科教用地一面临街应优于临支路，两面临街并不一定较一面临街有优势。
(1)将估价对象面积6439.9m2设定为适宜，实例A、实例B、实例C面积分别为1965.5m2、1293.34H12、2547.8m2，实例C面积与实例B相差1倍，但3个实例面积均确定为较适宜，修正指数均为99，不太妥当。
(2)在交易期日修正系数中，对实例C和估价对象直接采用了2006年末的地价指数，不太妥当。估价对象估价基准日距2006年12月31日3个月，实例C距2006年12月31日近半年，在这期间地产市场应由一定变动。
(3)宗地临街状况的修正中，针对估价对象为科教用地，对于科教用地，并不是临街面越多越好，事实上，科教用地一面临街应优于临支路，两面临街并不一定较一面临街有优势。
【答案解析】[解析] 报告在描述市场比较法估价时，有很多需要注意的事项，内容如下。
(1)比较案例选择的描述要点。
①说明案例选择的原则与思路。
②对同一供需圈的范围进行界定。
③说明案例选择的情况(分布、案例总数、最后选择案例数量、选择的理由等)。
④对案例进行介绍(具体位置、基础设施、土地目前利用情况)。
⑤对案例本身进行简要分析(重点是交易情况及勘察中获得的信息)。
⑥案例分布图及照片(附后)。
注意事项如下。
①缺乏对同一供需圈的范围进行界定。
②看不到选择的过程和理由。
③案例描述不详细，经不起推敲，甚至作假。
④案例个数不够、时间过早。
⑤多宗地用相同的案例。
⑥案例的交易类型、区位相差较大，但没有说明理由。
(2)可比因素选择的描述要点。
①说明估价对象的特点。
②列出选择的因素并简单说明理由。
③对每一因素进行内涵说明(比如，商业繁华度用商业用地选用距城市市级或区级或街
区级商业中心的距离远近反映)。
注意事项如下。
①没有针对性(不同用途区域因素、个别因素的区别)。
②漏掉重要因素(注意必选的内容：交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限)。
③内涵不清。
(3)因素条件说明及说明表编制的描述要点。
①因素条件整理分析说明(概括)。
②列表。
注意事项如下。
①具体、量化程度不够。
②判断与前后文不对应，甚至矛盾。
③地价指数依据不够。
④交易情况一般设定为“正常”，但找不到真正的正常证据。
⑤普遍没有文字说明。
4．因素修正系数确定的描述要点。
①各个因素系数确定的方法(比较标的、系数类型、系数衰减方式、总系数的计算方法等)。
②各个因素系数确定并列表。
注意事项如下。
①系数确定随意。
②区域因素和个别因素修正系数没有考虑总系数的计算方法。
③没有文字说明。
④土地形状、面积规模、坡度等因素的系数编制概念化，不考虑当地特点和具体用途的
特点。
(1)比较案例选择的描述要点。
①说明案例选择的原则与思路。
②对同一供需圈的范围进行界定。
③说明案例选择的情况(分布、案例总数、最后选择案例数量、选择的理由等)。
④对案例进行介绍(具体位置、基础设施、土地目前利用情况)。
⑤对案例本身进行简要分析(重点是交易情况及勘察中获得的信息)。
⑥案例分布图及照片(附后)。
注意事项如下。
①缺乏对同一供需圈的范围进行界定。
②看不到选择的过程和理由。
③案例描述不详细，经不起推敲，甚至作假。
④案例个数不够、时间过早。
⑤多宗地用相同的案例。
⑥案例的交易类型、区位相差较大，但没有说明理由。
(2)可比因素选择的描述要点。
①说明估价对象的特点。
②列出选择的因素并简单说明理由。
③对每一因素进行内涵说明(比如，商业繁华度用商业用地选用距城市市级或区级或街
区级商业中心的距离远近反映)。
注意事项如下。
①没有针对性(不同用途区域因素、个别因素的区别)。
②漏掉重要因素(注意必选的内容：交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限)。
③内涵不清。
(3)因素条件说明及说明表编制的描述要点。
①因素条件整理分析说明(概括)。
②列表。
注意事项如下。
①具体、量化程度不够。
②判断与前后文不对应，甚至矛盾。
③地价指数依据不够。
④交易情况一般设定为“正常”，但找不到真正的正常证据。
⑤普遍没有文字说明。
4．因素修正系数确定的描述要点。
①各个因素系数确定的方法(比较标的、系数类型、系数衰减方式、总系数的计算方法等)。
②各个因素系数确定并列表。
注意事项如下。
①系数确定随意。
②区域因素和个别因素修正系数没有考虑总系数的计算方法。
③没有文字说明。
④土地形状、面积规模、坡度等因素的系数编制概念化，不考虑当地特点和具体用途的
特点。