问答题 某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。
A方案：一次性开发多层住宅45000m2建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000万元，开发时间(包括建造、销售时间，下同)为18个月。
B方案：将该地块分成东、西两区分两期开发。一期在东区先开发高层住宅36000m2建筑面积，需投入总成本费用8100万元，开发时间为15个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100%(售价和销量同一期)，则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅36000m2建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000m2建筑面积，需投入总成本费用4600万元，开发时间为15个月。
两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表2-1。

表2-1 售价和销量情况汇总表

开发方案
建筑面积/万m2
销路好
销路差
售价(元/m2)
销售率(%)
售价/(元m2)
销售率(%)
A方案
多层住宅
4.5
1800
100
4300
80
B方案
一期
高层住宅
3.6
5500
100
5000
70
二期
一期销路好
高层住宅
3.6
5500
100
-
-
一期销路差
多层住宅
2.2
4800
100
4300
80
停建
-
-
-
-
-

根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。暂停开发每季损失10万元。季利率为2%，见表2-2。

表2-2 系数表

n
4
5
6
12
15
18
(P/A，2%，n)
3.808
4.713
5.601
10.575
12.849
14.992
(P/F，2%，n)
0.924
0.906
0.888
0.788
0.743
0.700

问题：

1.两方案销路好和销路差情况下分期计算季平均销售收入各为多少万元?(假定销售收入在开发时间内均摊)
【正确答案】计算季平均销售收入。
A方案开发多层住宅：
销路好情况下：45000m2×4800元/m2×100%/6=3600万元
销路差情况下：45000m2×4300元/m2×80%/6=2580万元
B方案一期：
开发高层住宅销路好情况下：36000m2×5500元/m2×100%/5=3960万元
销路差情况下：36000m2×5000元/m2×70%/5=2520万元
B方案二期：
开发高层住宅：36000m2×5500元/m2×100%/5=3960万元开发多层住宅销路好情况下：22000m2×4800元/m2×100%/5=2112万元
销路差情况下：22000m2×4300元/m2X80%/5=1513.6万元
【答案解析】
【正确答案】画两级决策树(图2-1)。
【答案解析】
【正确答案】方案判定。
(1) 机会点①。
净现值的期望值：(3600×0.7+2580×0.3)×(P/A，2%，6)-9000
=(3600×0.7+2580×0.3)×5.601-9000
=9449.69万元

(2) 机会点②。
净现值的期望值：
[10563.48×(P/F，2%，5)+3960×(P/A，2%，5)]×0.6+[4507.78×(P/F，2%， 5)+2520×(P/A，2%，5)]×0.4-8100
=(10563.48×0.906+3960×4.713)×0.6+4507.78×0.906+2520×4.713)×0.4-8100
=16940.40+6384.32-8100
=15224.72万元
1707.38万元
(3) 机会点③。
净现值的期望值：3960×(P/A，2%，5)×1.0-8100=3960×4.713×1.0-8100=10563.48万元
2241.35万元
(4) 机会点④。
净现值的期望值：-10×(P/A，2%，5)=-10×4.713=-47.13万元
万元
(5) 机会点⑤。
净现值的期望值：(2112×0.7+1513.6×0.3)×(P/A，2%，5)-4600=(2112×0.7+ 1513.6×0.3)×4.713-4600=4507.78万元
【答案解析】