问答题 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m²，建筑面积8500m²，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。
估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。
解：估价过程：
(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。
(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：
旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。
①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调查选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：
可比实例A：土地面积4300m²，成交日期2006年9月，成交价格605元/m²。
修正与调整计算如下：

=681.4(元/m²)
可比实例B：土地面积5500m²，成交日期2007年1月，成交价格710元/m²。
修正与调整计算如下：

=689.9元/m²
可比实例C：土地面积4800m²，成交日期2007年6月，成交价格633元/m²。
修正与调整计算如下：

=679.8元/m²
则：
估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m²÷3
=684元/m²
②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点(2007年8月30日)征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m²；向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m²；将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元(含开发土地的必要支出和应得利润)。以上合计为290元/m²，可视为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第6级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异见下表。

{{B}}某城市各级土地之间的地价差异表{{/B}}
土地级别	Ⅰ	Ⅱ	Ⅲ	Ⅳ	Ⅴ	Ⅵ	Ⅶ	Ⅷ	Ⅸ	X
地价是次级 土地的倍数	1.30	1.30	1.30	1.30	1.30	1.30	1.30	1.30	1.30	1.00
地价是最差级 土地的倍数	10.60	8.16	6.27	4.83	3.71	2.86	2.20	1.69	1.30	1.00

估价对象土地的单价=290元/m²×2.86
=829.4元/m²
通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元/m²和638元/m²。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定估价对象土地的单价为680元/m²，故：
估价对象土地的总价=680元/m²×5000m²
=340.0万元
(4)求取建筑物重新购建价格。现时(在估价时点2007年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含必要支出和应得利润)为1000元/m²·建筑面积，故：
估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m²×5000m²
=500.0万元
(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命40年计算建筑物折旧，故：