问答题 某投资者以1800万元的价格购买了一栋写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第1-5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第6-10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。
【正确答案】(1)该项目的净现金流量表见表。
{{B}}净现金流量表{{/B}}
年末 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
月租金/(元/m2) 70 70 70 70 70 80 80 80 80 80
可出租面积/m2 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000
出租率/(%) 70 70 70 70 70 75 75 75 75 75
租金收入/万元 588 588 588 588 588 720 720 720 720 720
经营成本/万元 205.8 205.8 205.8 205.8 205.8 252 252 252 252 75
净租金收入/万元 382.2 382.2 382.2 382.2 382.2 468 468 468 468 468
装修投资/万元 400
净转售收入/万元 1200
置业投资/万元 1800
净现金流/万元 1800 382.2 382.2 382.2 382.2 382.2 468 468 468 468 468 800
(2)求财务净现值FNPV：
[*]
=-1800+1195.20+639.72+129.54=164.46(万元)
(3)求财务内部收益率FJRR：
[*]
设i1=20%，得出NPV1=-13.15(万元)
再设i2=21%，得出NPV2=-55.46(万元)
求财务内部收益：[*]=20%+|-13.15|×(21%-20%)/(|-13.15|+|-55.46|)=20.19%
(4)该项目财务净现值为164.46万元＞0，财务内部收益率20.19%＞投资者目标收益率18%，所以该投资项目在经济上是可行的。
【答案解析】[解析] 在求净现金流量时用列表法可以方便计算，一目了然，这也是在考试中的一种解题方式，希望同学们要熟练掌握；另外，也可采用净收益每年不变有限年期收益法公式求解。