问答题
致委托方函
××指挥部、××中心：
受贵单位的委托，我公司对位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下所述。
一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产。东至草坪；南至人工湖A；西至人工湖B；北至××花园别墅××号。
依据房屋所有权证(市朝全字第××号)、北京市国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(××)第××号)、北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表、北京市房屋登记表及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为2002年，建筑面积为549.94m²，土地面积为1350m²，分摊的共用土地面积为588.00m²。××东路8号院内的××花园别墅××号的土地使用权为北京××实业集团公司通过出让方式取得，出让年限为70年，自2002年11月6日起计算。估价对象未设抵押、租赁、担保等他项权利。
二、估价目的：
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
三、估价时点：2012年4月25日。
四、估价结果：位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，在2012年4月25日的房地产市场价格如下所述。
房地产市场价格评估单价为：￥23273元/m²
房地产市场价格评估总价为：￥12798754元
大写金额：(人民币)壹仟贰佰柒拾玖万捌仟柒佰伍拾肆元整。
(该估价结果不含房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格)


一、委托估价方
委托单位：××指挥部
负责人：(略)
委托方地址：(略)
联系人：(略)
联系电话：(略)
委托单位：××中心
法定代表人：(略)
委托方地址：(略)
二、受托估价方
受托估价机构：北京××房地产评估有限公司
估价机构地址：(略)
资质级别：(略)
资质证书号：(略)
联系人：(略)
联系电话：(略)
三、估价对象
估价对象所在小区占地面积为102000m²，其中，××花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m²，总建筑面积约为1.2万m²，绿化率为70.6%。××花园别墅××号的房地产，依据房屋所有权证(市朝全字第××号)、北京市国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(××)第××号)、北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表、北京市房屋登记表及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为2002年，建筑面积为549.94m²，土地面积为1350m²，分摊的共用土地面积为588.00m²，容积率为0.284。其四至为：东至草坪；南至人工湖A；西至人工湖B；北至××花园别墅××号。
估价对象——朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，土地形状规则(详见房地平面图)，地形平坦，地质状况良好，轻微污染，有规划限制。
估价对象的土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。
估价对象位于规划的奥林匹克场馆区内，即宗地南临北四环中路，距市中心约9km，距市级商业中心王府井约9km，距市级商业中心亚运村约1.2km。
四、估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值
五、估价时点
2012年4月25日，房屋征收决定公告发布之日。
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：
(1)采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可作比较，故首选市场比较法求取评估对象房地产价格。首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。
(2)采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：
房地产价格=土地取得成本×土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本×成新率，得到估价对象房地产的价格。
(3)对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。
九、估价结果
位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号，在2012年4月25日的房地产市场价格如下。
房地产市场价格评估总价为：￥12988779元
(该估价结果不合房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格)
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
开始于2012年3月28日，完成于2012年4月25日。
十二、估价报告应用的有效期
本报告的有效期，自估价时点起一年。

一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
北京是中国政治、经济、文化中心，是一个国际性的大都市。
改革开放数10年间，北京市房地产建设发展迅猛，北京市与国内各省市、各地区的政治、经济、文化往来与日俱增，另一方面北京与国际社会的联系也越来越密切。北京的特殊地位使其拥有旺盛的房地产有效需求。党的十六大提出了深入改革的具体措施，国家经济政策在稳定的基础上逐步完善，房地产金融体系得到进一步发展，降低贷款利率和放宽贷款条件，对房地产业的发展将起到促进作用。特别是两会召开，城市居民的住房改革，取消福利分房。城市基本建设投资的增加，供水、供电、供气、电信等基础设施条件改善，提高了城市用地质量。
如今，政府明确提出要将房地产业培养成为国民经济新的增长点，政策逐步完善，市场逐步放开，手续逐步简化等利好形势，为房地产业的进一步发展带来了新的机遇与挑战。但由于我国房地产业起步较晚，土地使用制度现正由初期逐步走向规范化。北京房地产业在经过了1995、1996年的过热发展后逐步走向成熟，房地产价格及城市地价水平近年来已基本平稳。
近年来北京房地产市场逐渐趋于活跃，呈现出供需两旺的态势。
四、估价测算过程
(一)市场比较法
1．比较交易案例的选择
本次估价交易案例主要通过以下途径取得：
(1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料；
(2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件；
(3)查访房地产交易经办人，了解多方信息；
(4)查阅相关报刊及相关资料。
本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件：
(1)与估价对象具有相同的用途，均为住宅；
(2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；
(3)与估价对象邻近或在同一供需圈；
(4)属于正常交易或可修正为正常交易；
(5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；
(6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。
本次估价选择了以下三个比较交易案例。
①案例A：紫玉山庄别墅××号。
紫玉山庄，总占地602000m²，南临紫玉东路1号，北临北五环中路，东接北苑路，西跨安立路，用途为住宅。总建筑面积80000m²，容积率为0.66；公园区公共建筑面积15000m²。
所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。
土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。
在北京第29届奥运村辐射范围内，位于北京市中心住宅区亚运村之北1km，北临北五环，距市中心约12km，距市级商业中心王府井约12km，距亚运村商业中心约2km；毗邻超级市场，2.5km以内有大型百货公司、邮局、医院、学校等。
紫玉山庄别墅××号，独体别墅，建成于21世纪初期，建筑面积282m²，成交价6432169元(人民币)，约合人民币22 809元/m²，成交日期为2009年4月；装修状况为外墙涂料，内墙毛坯，塑钢窗、户门、车库门、尖顶瓦面及外院护栏。小区内配套设施齐全：餐厅、会议厅、游泳池、健身室、保龄球场、图书馆、儿童游戏室等等。
②案例B：富成花园别墅××号。
富成花园，总占地342000m²，南临北四环东路，东望京承高速路，别墅用地70000m²，配套用地10000m²，绿化用地262000m²，用途为住宅。别墅总建筑面积41165.88m²，共114套别墅，别墅区容积率为0.588。
所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。
土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。
位于北四环东路69号，距市中心约10km，距市级商业中心王府井约9.5km，距亚运村商业中心约3km；毗邻居然之家建材装饰城，南临北四环东路。
富成花园别墅××，独体别墅，建成于21世纪初期，建筑面积399.20m²，占地面积769.44m²，容积率为0.519，土地使用权年期：2003年9月6日至2073年9月5日。别墅成交价6900172元(人民币)，约合人民币17285元/m²，成交日期为2011年6月。装修状况为外墙贴红砖，内墙刮腻子，塑钢窗、户门、车库门、尖项瓦面。小区内配套设施较齐全：俱乐部、网球场、露天茶座等等。
③案例C：京润水上花园××号。
京润水上花园，规划用地345000m²，其中一期用地200000m²，二期用地145000m²，总建筑面积173000m²，容积率约0.5。南望亮马桥路，东北部有东四环北路，西临霄云路，用途为住宅。
所在宗地规则，地形平坦，地质状况良好，环境有轻微污染，有规划限制。
土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。
位于燕莎商圈，距东四环北路约0.8km，距市中心约9km，距市级商业中心王府井约8km，距燕莎商业中心约1.5km；毗邻多座办公大厦，1km以内有大型百货公司、邮局、医院、学校等。
京润水上花园××号，独体别墅，建成于21世纪初期，建筑面积346m²，成交价人民币18660元/m²，成交日期为2011年6月；装修状况为外墙石材，内墙刮腻子，塑钢真空窗、户门、尖顶瓦面及绿化分离带。小区内配套设施齐全：餐厅、会议厅、游泳池、健身房、超市、阅览室、儿童游戏室、洗衣房等等。
2．比较因素选择及因素条件说明(具体见下表)

比较因素条件表
比较项目				估价对象	案例A	案例B	案例C
交易情况				正常	正常	正常	正常
交易日期				2012年4月	2009年4月	2011年6月	2011年6月
区 域 因 素 及 个 别 因 素	交通 便捷 程度		公交车站网	200m区域内约 13条公交线路	200m区域内约 16条公交线路	200m区域内约 17条公交线路	200m区域内约 7条公交线路
			区域道路密集程度	1条主干道、 3条次干道	3条主干道、 1条次干道	1条主干道、 2条次干道	1条主干道、 2条次干道
	环境		大气污染源	临树林、临水 面，不邻边缘区	不临树林、山、水 面，不邻边缘区	不临树林、山、水 面，不邻边缘区	不临树林、山、水面， 不邻边缘区
			水及污染源	临水面无污染	不临水面	不临水面	不临水面
			噪声及污染源	不处于边缘区	不处于边缘区	不处于边缘区	不处于边缘区
	景观		附近学校文化活动	大、中、小学丰富	中、小学丰富	大、中、小学丰富	中、小学丰富
			居民素质	一般	一般	一般	一般
			自然景观	临树林、临水面	不临树林、 临水面	不临树林、 临水面	不临树林、临水面
	公共基础设施			较齐全	较齐全	较齐全	较齐全
	配套 设施	公共服务配套		齐全	较齐全	不齐全	齐全
		小区用地面积/公顷		10.2	60.2	34.2	34.5
		小区内配套设施		不齐全	齐全	较齐全	齐全
	绿化率/(%)	70.6			80	76.6	35
	庭院(容积率)	0.284			无	0.519	无
	规划限制	一般			一般	一般	一般
	房屋结构状况	独体			独体	独体	独体

比较因素选择交易情况、交易时间、区域因素和个别因素；区域因素选择繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施程度，个别因素选择小区用地面积(即别墅区规模)、小区内配套设施、绿化率、楼间距、庭院(容积率)、规划限制、房屋结构状况。
(1)交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除这些特殊因素造成的价格偏差。
(2)交易日期，是指比较案例的成交时间，由于不同成交时间房地产市场价格的波动，而造成同一房地产价格的差异。
(3)区域及个别因素。
繁华程度，指商服繁华程度，以距市、区级商业中心(商业街、商业大厦)的直线距离来进行量化；
交通条件，综合考虑区域的市内道路条件、公共交通状况、对外交通条件等，现以主要道路(主干路、次干路)的条数和与案例项目距离的远近，以及公交车站网、区域道路密集程度来进行量化；
市政设施条件，指区域的给水、排水、供电、供热、通信、供气等基础设施条件；
环境条件，指估价对象的大气、噪声、卫生、视觉等环境条件；
景观条件，指附近学校、文化娱乐、居民素质及自然景观；
公共配套设施程度，主要指基础设施和公共服务配套；
小区用地面积，指别墅项目红线内用地面积的大小；
小区内配套设施，指估价对象所在别墅区内的基础设施和公共服务配套；
小区绿化率，指估价对象所在别墅区内绿化面积除以总占地面积；
楼间距，指别墅横排、竖列间的间距；
庭院(容积率)，指估价对象有无独立庭院，如有，容积率为多少；
规划限制，指估价对象可否进行改扩建；
房屋结构状况，主要指别墅建筑形式是独体别墅或双拼别墅。
3．编制比较因素条件指数表(具体见下表)

{{B}}比较因素条件指数表{{/B}}
比较项目			估价对象	案例A	案例B	案例C
交易情况			100	100	100	100
交易时间			1120	1101	1128	1128
区 域 因 素 及 个 别 因 素	繁华程度	距市、区级商业中心直线距离	100	54	54	94
	交通便捷 程度	主要道路距离	100	100	100	92
		公交车站网	100	100	100	90
		区域道路密集程度	100	120	90	90
	环境	大气及污染源	100	40	40	40
		水及污染源	100	70	70	70
		噪声及污染源	100	100	100	100

编制比较因素条件指数表的有关说明如下所述。
(1)交易情况：以正常交易为基准，取指数为100。
(2)交易时间：经调查，参考中房指数网指数，以2003年第4季度的中房指数1000为基准的定基指数进行修正，2009年4月的中房指数为1101，2011年6月的中房指数为1128，2012年3月的中房指数为1120。
(3)区域因素和个别因素均以估价对象为比较基准，取指数为100。
①繁华程度。
距市、区级商业中心直线距离：考虑到北京城市化速度的加快，主要以地区商服中心距离进行主要修正，每增加1km减20分，每减少1km加20分；距市中心距离每增加1km减10分，每减少1km增加10分。
②交通便捷程度。
主要道路距离：考虑到估价对象与比较案例都位于四、五环道路附近，主要以四、五环为基准，项目距四、五环的直线距离，比较案例与估价对象每增加1km减10分，反之亦然。
公交车站网：考虑到别墅的业主不以此交通方式为主要交通方式，故以估价对象和比较案例所在区域约200m范围内有10条公交线路为限，多过10条的加10分，反之亦然。
区域道路密集程度：主干道每较估价对象多一条增加20分，少一条则减少20分；次干道每较估价对象增加一条加10分，少一条减10分。
③环境因素。
大气及污染源：此修正考虑到北京市实际情况及其别墅所在的小区域因素的多方影响，以估价对象和比较案例所处区域是否临树林、临山、临水面，且远离别墅边缘区，以临树林、临山、临水面等小区域因素每增加一项加30分，地处剐墅边缘区减30分，最高修正60分。
水及污染源：估价对象和比较案例周边是否有水面、有污染源，有水面的加30分，有污染的减30分。
噪声及污染源：考虑到估价对象和比较案例的噪声污染源主要是指是否处于别墅区的边缘地区，且与其他建筑相邻，处于别墅区的边缘地区，且与其他建筑相邻的减30分。
④景观因素。
附近学校及文化娱乐：附近学校——考虑到中国九年义务教育制度，以及就近上学的规定，无大学的均设定为有中、小学，其分数有大学则增加10分；文化娱乐——主要指娱乐设施、场所的有无及种类的多少，此处只分为“一般、丰富”两类，每类间分数相差10分。
居民素质：主要指估价对象或比较案例所在区域普遍居住居民的整体素质(主要指文化素质)，考虑到估价对象和比较案例所处区域的情况基本相近，不作修正。
自然景观：指估价对象和比较案例是否临山、临水、临树林、临别墅区外建筑、处于别墅边缘区等，临山、水、树林自然景观中的每一项加30分，处于别墅边缘区、临别墅区外建筑的减60分，最高修正60分。
⑤公共配套设施。
基础设施：主要指大市政方面，供水、排污、排雨、供气、供热、供电、通信等基础设施，考虑到估价对象和比较案例所处区域的基础设施状况相近，不作修正。
公共服务配套：主要指项目周边是否有银行、邮电、超市、派出所、医院等配套设施，在此处要据实际状况分为“齐全”、“较齐全”和“不齐全”三类，具有以上配套五种以上的属“齐全”，五种与三种之间的为“较齐全”，否则为“不齐全”。每差一类减10分。
小区用地面积：主要是体现别墅项目的整体规模，以约15公顷及以下面积规模为100，约30公顷面积规模的加10分；约60公顷面积规模的加20分。
小区内配套设施：指别墅项目内部的配套设施如会馆、娱乐设施、餐饮酒吧、健身设施、图书馆等等，以具有六项及六项以上配套的设为“齐全”，具有三项少于六项的设为“较齐全”，不到三项的设为“不齐全”，以估价对象为比较基准，取指数为100，每类间修正20分。
绿化率：以估价对象的绿化率70%为限，大于估价对象10%的加30分，小于估价对象10%的减30分，与估价对象相差不到10%的不作修正。
楼间距：指别墅横排、竖列间的间距，此因素影响到别墅居住的整体感观，每减少10m，分数相应修正10分，最高修正60分。
庭院(容积率)：主要指有无业主自己随意使用的庭院，无庭院的减20分，有庭院且较估价对象容积率大于30%的，减10分，反之亦然。
规划限制：此处主要指依据规划指标的改翻建的许可度，考虑到估价对象和比较案例的状况基本相近，不作修正。
房屋结构状况：指别墅建筑的结构，主要是独体别墅、联体别墅，分数修正为30分。
4．编制比较因素修正系数表
比较因素权重的确定，采用德尔菲法，请9位专家对各比较因素权重进行打分，经综合整理如下表。
比较因素权重系数表
在比较因素条件指数表及权重系数表的基础上，确定比较因素修正系数表如下表。

{{B}}比较因素修正系数表{{/B}}
比较交易案例	案例A	案例B	案例C
交易价格/(元/m2)	22809	17285	18660
交易情况修正	100/100	100/100	100/100
交易时间修正	1101/1120	1128/1120	1128/1120
区域及个别因素修正	100/80.6	100/81.1	100/81.5
个别价格	27819	21465	23059
比准价格		24114

修正后个别价格=案例交易价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×100/∑(因素指数×因素权重)
5．比准价格的计算
取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格，即：
比准价格=(27819+21465+23059)/3=24114(元/m²)
(二)成本法
依据成本法的计算公式：
房地产价格=土地取得成本×土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本×成新率，得到估价对象房地产的价格。
1．土地取得成本
土地取得成本应包括征地、征收安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)征地、征收安置补偿费。
参考《北京房屋征收评估规则(暂行)》(京国土房管拆字[2012]14号)、北京市朝阳区平均征地费用和估价师的经验，委估对象所在地区平均征地、征收安置费用取2300元/m²。
(2)毛地价款。
选取三个经北京市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析：
1)2007年6月审定的光明别墅，地面毛地价为1200元/m²；
2)2008年2月审定的颐安别墅，地面毛地价为1350元/m²；
3)2007年6月审定的京润水上花园别墅，地面出让金为900元/m²。
综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取1300元/m²。
(3)贷款利息。
假设项目开发期为2年，利率按银行1～3年期贷款利率5.49%计算，则：贷款利息=(2300+1300)×2×5.49%=395(元/m²)(土地)
(4)开发利润。
利润率取30%，则：
开发利润=(2300+1300)×30%=1080(元/m²)(土地)
(5)销售税费(取(A+B+C+D)的8.5%)。
销售税费=(2300+1300+395+1080)×8.5%=431(元/m²)(土地)
(6)小计：
2300+1300+395+1080+431=5506(元/m²)(土地)
(7)土地使用年期修正。
年期修正系数={1-[1/(1+R)^M])/{1-[1/(1+R)^N}
其中，R为土地还原利率，取值为6%；N为宗地剩余使用年期62年；M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系数近似于1，此处暂不进行修正。
(8)土地总价=5506×(1350+588)=10670628(元)(取整)。
2．建筑物重置成本
建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)建造成本。
建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据北京市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建按费用在1200～1500元/m²之间，本次估价确定取值为1500元/m²(指建筑面积，含基本装修：如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等)。根据北京市的有关规定，电贴费为270元/kV。A，别墅每平方米按60W计算，则电贴费为270×60÷1000=16(元/m²)(取整)。
由此各项费用计算结果见下表。

{{B}}建造成本一览表{{/B}}
序号	建造成本项目	取费标准/(元/m2)	备注
1	建安费用	1500
2	红线内市政费用	150	按1的10%
3	小区配套费	150	按1的10%
4	电贴费	16
5	合计	1816

因此建造成本为1816元/m²。
(2)不可预见费。
按建安费用的8%，则不可预见费为：
1500×8%=120(元/建筑平方米)
(3)专业人士费。
包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为：
1816×8%=145(元/建筑平方米)
(4)小计：
1816+120+145=2081(元/建筑平方米)
(5)贷款利息。
假设项目开发期为2年，利率按银行1～3年期贷款利率5.49%计算，则贷款利息为：
贷款利息=2081×2×5.49%=228(元/建筑平方米)
(6)开发利润。
利润率取30%，则：
开发利润=2081×30%=624(元/建筑平方米)
(7)销售税费。
含两税一费及销售代理费等，取((4)+(5)+(6))的8.5%，则销售税费为：
(2081+228+624)×8.5%=249(元/建筑平方米)
(8)建筑物的重置成本。
建筑物的重置成本=2081+228+624+249=3068(元/建筑平方米)
3．建筑物的成新率
建筑物建成于2002年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。
建筑物的成新率=1-(1-0)/60×10=83.33%
4．房地产价格
房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价=10670628+3068×83.33%×549.94=12076585(元)(取整)
五、估价结果确定
估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用德尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。
房地产总价=12988779(元)(取整)
大写金额：(人民币)壹仟贰佰玖拾捌万捌仟柒佰柒拾玖元整。
(该估价结果不合房屋内部及外部由业主自行装修部分的价格。)

1．房屋所有权证(市朝全字第××号)
2．北京市房屋登记表
3．北京市国有土地使用权出让合同(京房地出让[合]字(××)第××号)
4．北京市房地产勘察测绘所提供的资料
5．北京市宗地登记表