问答题
为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、 C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。
(1) 可比实例的成交价格与成交日期
(2) 交易情况分析判断
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
(3) 调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨 1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
(1) 可比实例的成交价格与成交日期
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项目 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C |
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成交价格(元/m2) |
6000 |
6140 |
5890 |
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成交日期 |
2002年3月1日 |
2002年5月1日 |
2002年2月1日 |
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项目 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C |
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交易情况 |
3% |
-2% |
2% |
(3) 调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨 1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
【正确答案】
【答案解析】(1)计算公式：比准价格一可比实例价格B交易情况修正系数B交易日期修正系数B房地产状况修正系数
(2)交易情况修正系数为：
可比实例A=100/(100+3)=100/103
可比实例B=100/(100-2)=100/98
可比实例C=100/(100+2)=100/102
(3)交易日期修正系数为：
可比实例A=(1+1.1%)1B(1+1.6%)5=10945
可比实例B=(1+1.6%)4=1.0656
可比实例C=(1+1.1%)2B(1+1.6%)5=1.1065
(4)房地产状况修正系数：
因素权重值的计算
因素1的权重=3/(3+2.4+1)=47%
因素2的权重=2.4/(3+2.4+1)=38%
因素3的权重=1/(3+2.4+1)=15%
房地产状况修正系数的计算：
可比实例A=100/(103B47%+98B38%+95B15%)=100/99.9
可比实例B=100/(105B47%+99B38%+102B15%)=100/102.27
可比实例C=100/(100B47%+103B38%+96B15%)=100/100.54
(5)计算比准价格：
比准价格
比准价格
比准价格
(6)估价对象价格(单价)=(6382.11+6528.12+6355.18)/3=6421.8(元/m2)
(2)交易情况修正系数为：
可比实例A=100/(100+3)=100/103
可比实例B=100/(100-2)=100/98
可比实例C=100/(100+2)=100/102
(3)交易日期修正系数为：
可比实例A=(1+1.1%)1B(1+1.6%)5=10945
可比实例B=(1+1.6%)4=1.0656
可比实例C=(1+1.1%)2B(1+1.6%)5=1.1065
(4)房地产状况修正系数：
因素权重值的计算
因素1的权重=3/(3+2.4+1)=47%
因素2的权重=2.4/(3+2.4+1)=38%
因素3的权重=1/(3+2.4+1)=15%
房地产状况修正系数的计算：
可比实例A=100/(103B47%+98B38%+95B15%)=100/99.9
可比实例B=100/(105B47%+99B38%+102B15%)=100/102.27
可比实例C=100/(100B47%+103B38%+96B15%)=100/100.54
(5)计算比准价格：
比准价格
比准价格
比准价格
(6)估价对象价格(单价)=(6382.11+6528.12+6355.18)/3=6421.8(元/m2)