改错题
封面及目录(略)
致委托估价方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
一、委托方
××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：1级。
三、估价对象
(一)地理位置及概况(略)
(二)估价对象概况
估价对象：酒店1层、2层、10～13层、20层
建筑面积：11275m2
土地使用权年限：40年(2007年8月20日起至2047年8月19日止)
竣工日期：2010年8月
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
建筑结构：框架
土地使用权来源：协议出让
建筑物装修情况：(略)
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
2018年8月20日。
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、估价方法
将估价对象分为3部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价报告应用的有效期(略)
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
将估价对象分为3部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第1、2层估价
酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上，此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例1，国际中心商场2018年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2。
可比实例2，世贸大厦商场2018年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。
可比实例3，世纪广场商场2018年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据(略)。
修正计算(见下表)。
1层比准价格为：
(34091+34392+34142)/3=34208(元/m2)。
2层比准价格为：
(20979+21645+21563)/3=21396(元/m2)。
第1、2层价值为：
(34208+21396)×2830=157359320(元)。
(二)酒店第10～13层估价
酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：
式中，V：房地产价格；
A：年净收益；
Y：资本化率；
n：尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2．年净收益A的确定
酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的2015年至2017年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，1年365天，则：
年总收入=104×400×365=15184000(元)。
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)。
3．资本化率Y的确定
以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用1年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定Y=8%。
酒店第10～13层价值：
(三)酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期剩余5年。
因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
按租约规定，第20层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为100万元、110万元。
120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
年净收益A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]/5×(1-20%)×10-4=756792(元)。
酒店第20层价值：
房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托估价方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××酒店房地产估价结果报告
一、委托方
××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：1级。
三、估价对象
(一)地理位置及概况(略)
(二)估价对象概况
估价对象：酒店1层、2层、10～13层、20层
建筑面积：11275m2
土地使用权年限：40年(2007年8月20日起至2047年8月19日止)
竣工日期：2010年8月
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
建筑结构：框架
土地使用权来源：协议出让
建筑物装修情况：(略)
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
2018年8月20日。
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、估价方法
将估价对象分为3部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价报告应用的有效期(略)
××酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
将估价对象分为3部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第1、2层估价
酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上，此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例1，国际中心商场2018年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2。
可比实例2，世贸大厦商场2018年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。
可比实例3，世纪广场商场2018年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据(略)。
修正计算(见下表)。
| 可比实例 | 1 | 2 | 3 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1层市场售价(元/m2) | 45000 | 39000 | 38000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 交易情况修正 | 90/100 | 100/100 | 100/100 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 交易日期修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 区域因素修正 | 100/110 | 100/105 | 100/106 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 个别因素修正 | 100/108 | 100/108 | 100/105 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 修正后的单价(元/m2) | 34091 | 34392 | 34142 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2层市场售价(元/m2) | 30000 | 25000 | 24000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 交易情况修正 | 90/100 | 100/100 | 100/100 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 交易日期修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 区域因素修正 | 100/110 | 100/105 | 100/106 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 个别因素修正 | 100/117 | 100/110 | 100/105 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 修正后的单价(元/m2) | 20979 | 21645 | 21563 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
(34091+34392+34142)/3=34208(元/m2)。
2层比准价格为：
(20979+21645+21563)/3=21396(元/m2)。
第1、2层价值为：
(34208+21396)×2830=157359320(元)。
(二)酒店第10～13层估价
酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：
式中，V：房地产价格；
A：年净收益；
Y：资本化率；
n：尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2．年净收益A的确定
酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的2015年至2017年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，1年365天，则：
年总收入=104×400×365=15184000(元)。
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)。
3．资本化率Y的确定
以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用1年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定Y=8%。
酒店第10～13层价值：
(三)酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期剩余5年。
因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
按租约规定，第20层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为100万元、110万元。
120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
年净收益A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]/5×(1-20%)×10-4=756792(元)。
酒店第20层价值：
【正确答案】1．缺少房地产权属状况描述。 2．缺少价值定义。 3．酒店大堂采用市场比较法不妥当。 4．第2层酒楼，用市场比较法时，选用商场作为可比实例不妥当。 5．酒店第1、2层市场比较法交易情况修正系数形式错误。 6．第2层估价交易实例一综合修正超过30%。 7．第2层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。 8．第10～13层尚可使用年限，应为土地使用权剩余年限，即为29年。 9．第10～13层估价时，未采用客观的、未来的收益水平。 10．对酒店大堂的估价有重复计算。 11．第10～13层估价求收益时，未考虑入住率。 12．确定资本化率时，安全利率选用不当。 13．第20层估价时，年净收益求取方法错误。 14．第20层估价时，未考虑5年以后的收益。 15．总价不应再扣除折旧。 16．缺少估价作业日期。 17．缺少确定估价结果的理由。 18．第20层的资本化率应与第10～13层有所不同。 19．应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 20．结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。
【答案解析】