案例分析题
李军和红梅结婚后，李军的父母为李军购买了一套住房(价值35万元)，供李军和红梅婚后居住。李军为一家私营企业的老板，因资金不足，于2007年3月将这套房屋作抵押向工商银行借款30万元，并办理了登记手续。还款期限为2年，利息1万元预先在本金中扣除。2007年5月，李军在房屋的前院修建了一车库。2007年9月，李军因业务需要，全家搬迁到北京，房屋无人看管。于是李军将房屋租给王斌，租期2年，但李军并未告知王斌房屋已经抵押的情况。王斌入住后，经李军同意对房屋进行了装修，耗资2万元。2008年1月，李军因急需周转资金决定出卖该房屋。因经济上的原因，王斌没有买下该房屋，于是李军以35万元的价格将该房屋卖给刘成，并对刘成说明房屋出租和抵押的情况，双方签订了书面合同并且到房产管理机关办理了登记手续。对于此次房屋买卖，银行并不知情。2008年3月，银行债务到期，李军没有偿还债务，银行将该房屋拍卖，卖的价款为32万元，房屋被黄海购买。为此，当事人之间为房屋的租赁权、抵押权以及所有权发生纠纷，诉至法院。
根据上述案情，请回答：
问答题
10.李军和工商银行之间签订的抵押合同的效力如何?为什么?
【正确答案】李军与工商银行签订的抵押合同有效。因为房屋是李军的个人财产，李军对房屋有处分权。另据婚姻法解释规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。本案中，李军和红梅结婚前，李军的父母为李军购买了一套住房，供李军和红梅婚后居住。李军的父母并没有明确表示将该套房屋赠与夫妻双方。所以根据法律规定对于这套住房应当认定为李军的父母对李军的个人赠与。李军有权将自己单独享有所有权的房屋抵押给银行。
【答案解析】
问答题
11.假设李军与工商银行在抵押合同中约定债务履行期届满李军不能清偿借款时，房屋归工商银行所有，该抵押合同的效力如何?
【正确答案】假设李军与工商银行在抵押合同中约定债务履行期届满李军不能清偿借款时，房屋归工商银行所有，该抵押合同部分有效。因为当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，但该内容的无效并不影响抵押合同其他条款的效力。
【答案解析】
问答题
12.李军向工商银行的借款到期时，李军应当返还的本金是多少?为什么?
【正确答案】李军向工商银行的借款到期时，李军应当返还的本金是29万元。因为借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。《合同法》第200条对此有明确规定。本题中，借款合同约定的借款数额为30万元，利息1万元预先在本金中扣除，实际借款数额为29万元。
【答案解析】
问答题
13.李军的车库是否属于抵押物的范围?为什么?
【正确答案】李军的车库不属于抵押物的范围，因为李军的车库是在抵押权设定后增设的。换句话说，抵押权设定后，新增不动产不属于抵押范围，当然，在实现抵押权时，应当将车库连同房屋一同拍卖，只是银行对车库变卖所得价款没有优先受偿权。
【答案解析】
问答题
14.工商银行对房屋的装修可否行使抵押权?为什么?
【正确答案】工商银行对房屋的装修可以行使抵押权。因为承租人王斌对房屋的装修属于动产与不动产的附合，房屋所有人李军取得附合物的所有权。抵押权的效力及于该附合物。也就是说，房屋因装修而增加的价值，在抵押权效力所及的范围之内，因此，工商银行可以就其变价优先受偿。
【答案解析】
问答题
15.刘成请求黄海返还该房屋的请求能否得到支持?为什么?
【正确答案】刘成请求黄海返还该房屋，其主张不能得到支持。因为刘成基于买卖合同取得的房屋所有权不影响银行行使抵押权，银行有权拍卖该房屋。《物权法》第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。据此，李军在出卖房屋时虽然告知了受让人刘成，但未取得银行的同意，且刘成并没有代替李军清偿其全部债务使抵押权消灭，所以李军不得转让该房屋。黄海在拍卖程序中，取得了房屋的所有权。黄海是房屋的所有权人，刘成无权请求黄海返还房屋。
【答案解析】
问答题
16.王斌的租赁权如何得到保护?
【正确答案】王斌的租赁权于抵押权实现时终止，王斌的损失应由李军负赔偿责任。物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由此可见，抵押人将已经抵押的财产出租的，承租权不能对抗抵押权。抵押权当然优先于承租权。抵押权实现时，承租权终止。本案中，由于在王斌承租李军的房屋时，李军并未告知已经抵押的情况，因此，对于王斌的损失，李军应负赔偿责任。
【答案解析】
问答题
17.假设工商银行将抵押权单独转让给农业银行，该行为的效力如何?为什么?
【正确答案】假设工商银行将抵押权单独转让给农业银行，该行为无效。因为抵押权不得与债权分离而单独转让。
【答案解析】