问答题
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设与限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托方(略)
二、估价方(略)
三、估价对象(略)
1．区位状况(略)
2．实物状况(略)
3．权益状况(略)
四、估价目的
为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点
2005年4月18日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据(略)
八、估价方法
估价人员进行了实地勘察，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2005年4月16日至2005年4月22日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘，认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下。
1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
(一)假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1．采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2．估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房
地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
()采用的公式
(2)所选可比实例(见表1)
(3)交易情况修正
可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易情况修正系数均为100/100。
(4)交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无须调整，调整系数均为100/100。
(5)房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
①区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。
②个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。
(6)比较修正计算(见表3)
从测算结果来看，3个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
一、委托方(略)
二、估价方(略)
三、估价对象(略)
1．区位状况(略)
2．实物状况(略)
3．权益状况(略)
四、估价目的
为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点
2005年4月18日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据(略)
八、估价方法
估价人员进行了实地勘察，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2005年4月16日至2005年4月22日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘，认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下。
1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
(一)假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1．采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2．估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房
地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
()采用的公式
(2)所选可比实例(见表1)
(3)交易情况修正
可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易情况修正系数均为100/100。
(4)交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无须调整，调整系数均为100/100。
(5)房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
①区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。
②个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。
(6)比较修正计算(见表3)
表3 市场法修正计算表
|
【正确答案】1．本估价报告有以下错误与不足。
(1)估价结果报告缺少标题及估价原则两项。
(2)估价技术报告缺市场背景分析(个别因素分析、区域因素分析可理解为估价对象房地产的实物状况分析和区位状况分析，亦即估价对象分析)。
(3)估价测算过程中所采用的公式有误，应为：
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方税费
购买在建工程应负担的税费，题中缺了销售费用、续建利润及买方税费三项。
(4)个别因素调整中介绍：“根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。”此处分析与表2中所示正好相反，如果表2中所打的分数是正确的，那么情况介绍中的文字应做必要修改：“可比实例A、B的个别因素略优于估价对象，所以应做减价调整，调整系数为[*]；可比实例C的个别因素略差于估价对象，所以应做增价调整，调整系数为[*]。”
(5)在成本法分析测算过程中所采用的公式有误，应为：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+销售费用+开发利润
题中缺少销售费用一项。
2．总结如下。
(1)估价结果报告缺标题；
(2)估价结果报告缺估价原则；
(3)估价技术报告缺市场背景分析；
(4)估价方法选用，假设开发法思路中，缺扣除“销售费用”；
(5)假设开发法采用的公式中缺“-销售费用”；
(6)上述公式中缺“-续建投资利润”；
(7)上述公式中缺“-买方购买在建工程应负担的税费”；
(8)在假设开发法估价对象开发完成后房地产价值的测算中，未计算“投资利息”；
(9)在上述测算中，未计算“销售费用”；
(10)在市场法个别因素调整中，根据表2数据，“可比实例A的个别因素(平面布置)略好于估价对象”，所以调整系数为[*]；
(11)在市场法个别因素调整中，根据表2数据，“可比实例B的个别因素(平面布置)略好于估价对象”，所以调整系数为[*]；
(12)在市场法个别因素调整中，根据表2数据，“可比实例C的个别因素(平面布置、面积大小、形状)略差于估价对象”，所以调整系数为[*]：
(13)在成本法的计算公式中，缺少“+销售费用”一项，尽管此题并未销售，但作为一个完整的公式也必须写上。
(1)估价结果报告缺少标题及估价原则两项。
(2)估价技术报告缺市场背景分析(个别因素分析、区域因素分析可理解为估价对象房地产的实物状况分析和区位状况分析，亦即估价对象分析)。
(3)估价测算过程中所采用的公式有误，应为：
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方税费
购买在建工程应负担的税费，题中缺了销售费用、续建利润及买方税费三项。
(4)个别因素调整中介绍：“根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。”此处分析与表2中所示正好相反，如果表2中所打的分数是正确的，那么情况介绍中的文字应做必要修改：“可比实例A、B的个别因素略优于估价对象，所以应做减价调整，调整系数为[*]；可比实例C的个别因素略差于估价对象，所以应做增价调整，调整系数为[*]。”
(5)在成本法分析测算过程中所采用的公式有误，应为：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+销售费用+开发利润
题中缺少销售费用一项。
2．总结如下。
(1)估价结果报告缺标题；
(2)估价结果报告缺估价原则；
(3)估价技术报告缺市场背景分析；
(4)估价方法选用，假设开发法思路中，缺扣除“销售费用”；
(5)假设开发法采用的公式中缺“-销售费用”；
(6)上述公式中缺“-续建投资利润”；
(7)上述公式中缺“-买方购买在建工程应负担的税费”；
(8)在假设开发法估价对象开发完成后房地产价值的测算中，未计算“投资利息”；
(9)在上述测算中，未计算“销售费用”；
(10)在市场法个别因素调整中，根据表2数据，“可比实例A的个别因素(平面布置)略好于估价对象”，所以调整系数为[*]；
(11)在市场法个别因素调整中，根据表2数据，“可比实例B的个别因素(平面布置)略好于估价对象”，所以调整系数为[*]；
(12)在市场法个别因素调整中，根据表2数据，“可比实例C的个别因素(平面布置、面积大小、形状)略差于估价对象”，所以调整系数为[*]：
(13)在成本法的计算公式中，缺少“+销售费用”一项，尽管此题并未销售，但作为一个完整的公式也必须写上。
【答案解析】