王某与张某育有二子,长子王甲,次子王乙王甲娶妻李某,并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故,留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后张某随儿媳李某生活,该6间房屋暂时由次子王乙使用。 2000年11月,王乙与曹某签订售房协议,以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议,后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配,张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续,曹某当即支付购房款5万元,并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后,又与朱某签订房屋转让协议,约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前,曹某又与钱某签订了房屋转让协议,以18万元的价格将房屋卖给钱某,并办理了过户手续。
(1)王某过世后留下的6间房屋应由哪些人分配?各自应分得多少?为什么?
(2)王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?
(3)曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?
(4)如朱某要求履行与曹某签订的合同,取得该房屋,其要求能否得到支持?为什么?
(1)张某、王乙、王小甲。其中,张某分得4问,王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产,王某死后,张某应获得其中的3问,余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙,因王甲先于王某死亡,其子王小甲享有代位继承权。故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。 (2)有效。该6问房虽属共有财产,但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。 从上述分析可知.该6间房屋属于张某、王乙、王小甲的共有财产。共有财产的处分必须取得全体共有人的同意。王乙与曹某签订的售房协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意,该协议有效。 (3)曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。 我国《物权法》第9条规定:“不动产设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”据此可知,曹某所购买的房屋已经办理了过户登记手续.因此曹某对该房屋享有所有权。《物权法》第15条规定:“当事入之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定的除外,自合同成立时生效;未办理过户登记的,不影响合同效力。”由此可知,曹某与朱某签订的协议有效,曹某与钱菜签订的协议亦有效。 (4)不能。因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续,钱某已取得了该房屋的所有权。曹某履行不能,朱某只能要求曹某承担违约责任。 根据《合同法》第110条第(1)款规定,当事人一方不履行非金钱债务的,对方可以要求履行,但有法律上或者事实上不能履行情形的除外。本题中曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续,钱某已取得了该房屋的所有权,故曹某履行不能。如朱某要求履行与曹某签订的合同,取得该房屋,其要求将不能得到支持。根据该法第113条规定.当事人一方不履行合同义务,给对方造成损失的,应承担赔偿损失的违约责任,故朱某只能要求曹某承担违约责任。