综合题   评估对象为6层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3‰计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。
    要求：评估该房屋基地使用权价值。
【正确答案】

用收益法评估该房屋基地使用权价值。

(1)计算年有效总收入。

年有效总收入=45000×12-45000÷2=517500(元)

(2)计算年运营费用。

①管理费=540000×3%=16200(元)

②修缮费=1200000×1.5%=18000(元)

③保险费=1200000×3‰=3600(元)

④房产税=540000×12%=64800(元)

⑤营业税及附加=540000×5.5%=29700(元)

⑥土地使用税=500×2=1000(元)

⑦年运营费用=16200+18000+3600+64800+29700+1000=133300(元)

(3)计算房地产纯收益。

房地产纯收益=517500-133300=384200(元)

(4)计算土地纯收益。

①房屋纯收益=1200000×10%=120000(元)

②土地纯收益=384200-120000=264200(元)

(5)计算土地使用权价值。

土地使用权价值

【答案解析】