单选题
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦(史记：增加“并办理了产权证书”)，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
单选题
若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款______万元。
- A.11.43
- B.11.77
- C.22.86
- D.23.53
【正确答案】
A
【答案解析】[解析] 设第一层价格为x，则全楼价格为3.5x，一层价格x=800/3.5=228.57(万元)，二层价格=0.7×228.57=160(万元)，一二层价格合计：388.57万元，400-388.57=11.43(万元)。
单选题
因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是______。
- A.若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
- B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析
- C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用
- D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用
【正确答案】
A
【答案解析】[解析] 用收益法估价应考虑大厦各层业态进行价值分析，用在测算净收益时应扣减装修费用。但最合适选项还是A。
单选题
兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为______。
- A.房屋所有权注销登记
- B.房屋所有权初始登记
- C.房屋所有权变更登记
- D.房屋所有权转移登记
【正确答案】
D
【答案解析】[解析] 继承手续属于房屋所有权转移登记。
单选题
若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示______。
- A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权
- B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定
- C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效
- D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力
【正确答案】
D
【答案解析】[解析] “抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”(《担保权》第48条)，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，所以A项不对，B项也不对，先出租后抵押的，抵押时无需事先征得承租人同意；依据《担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”之规定，抵押不登记合同不生效，故C项说法正确，但通常不需要在估价报告中提示，因为不提示也不会对房地产价值产生什么实质影响；依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”之规定，D项正确且需求在估价报告中提示，因为租赁权的存在对将来房地产价值会有影响。