（1）我国城市高房价的制度原因

①城镇住房制度改革缺失，表现为以下三个方面：

a．改革目标偏差。在住房改革实践中，将市场化理解为自有化。为扩大内需，住房改革成为解决现实经济问题的工具。

b．重“售”轻“租”。把住房制度设计为让更多的人买房，政策鼓励居民购房而不是租房，买房的人多了，房价目然会涨。为促进居民买新房，旧公房也多以成本价出售。同时大量拆迁仍可居住的旧房垦，代之以新建公寓房。使我国城市化成本越来越高。

c．住房结构失衡。我国人口多且家庭规模呈不断小型化趋势，家庭规摸的缩小并不需要许多的大户型住宅，但在实际开发过程中，开发商却片面追求大面积，从而造成房屋总价过高。

②现行财政与官员考核制度助推房价。在房价问题上，中央政府与地方政府利益是不一致的。中央政府对房地产市场不断进行调控中，往往陷入两难，因为旨在抑制高房价的严厉政策最终有可能导致整个国民经济衰退。在房价与经济增长之间，中央政府势必会选择一个平衡。地方政府在贯彻中央方针政策的同时，也有自身的经济与政治利益追求，即追求地方财政收入最大化以及政治地位的提高。中央政府集中了财权，造成地方政府的财政收入与其承担的支出责任不平衡，从而诱导或刺激了地方政府投入到横向财政竞争中。在现行的财政体制下，地方政府增加财政收入的途径主要是依靠增加预算外收入，而预算外收入的主要来源即土地出让金，由此形成了地方政府过度依赖“土地财政”的财政收入模式。中央政府对整体经济增长速度的利益追求，现行的分税制以及官员考核机制刺激了地方政府通过“卖地”牟利的动机，都在很大程度上助推了房价的上涨。即使中央政府出于整体考量希望约束地方政府追求自身利益的行为，但由于中央与地方政府存在委托-代理中的信息不对称问题，也导致中央对地方政府违法违规行为的治理无法取得理想的效果。

③住房保障制度建设推进缓慢。从住房制度改革之初，住房保障就是整个制度设计中的重要一环。但现实中尤其是地方政府住房保障工作却推进缓慢，一些地方甚至还未建立相关的住房保障制度。地方政府没有发展住房保障的动机，“政治家对解决土地问题不太感兴趣……那种改善居住条件的抽象目标，很难进入政治议事日程”。其根源也在于财税体制以及官员考核机制的影响。房价会影响地价，地价的下降则将影响到地方政府的财政收入。因此在现有的财政体制以及用人机制下，地方政府自然没有“大力发展”的积极性。就住房保障形式而言，目前廉租房是财政投入最大的类型，经济适用住房主要通过免土地出让金优惠，不需要额外的财政投入。

（2）地方政府的行为逻辑

对于地方政府行为逻辑的分析，可以借助于“经济人”的假设。经济人的假设认为：经济主体在既定的约束条件下使自己的收益最大化。既定的约束条件是指各种法律、道德等正式或非正式制度的约束。政治官员在政治生活中同样扮演着经济人的角色，因此，完全可以用经济人的假设来分析地方政府在房价高涨中的行为逻辑。

①地方政府是由政治家和政府官员组成的一种社会组织，也是具有独立经济利益的政治组织。其对经济利益的追求主要表现在：

a．地方政府低价征地，高价出售，从中可以获取大量的土地出让金，成为地方政府扩大财源的一个重要渠道；

b．高地价推动高房价，带来建筑业税和房地产产业税快速增加，这两种税收在分税制改革后都属于地方税种，因此地方政府为了增加税收，就会不断的促进建筑业和房地产业的发展；

c．房地产公司为从政府手中获得大量的低价优质土地，往往需要左右逢源，政府就可从中获得巨额的垄断收益，成为地方的隐性财政收入。

②地方政府官员的个人利益也在房价的上涨中获得很大的满足。20世纪90年代以来，日益刚性的以GDP和财政收入增长指标为核心的政绩至上考核机制，带有强烈的功利主义色彩。而房地产的快速发展对GDP的增长贡献是十分明显的，因此官员就会加大招商引资的力度。另外，由于监督机制的不健全，也为其利用行政权力和职务之便谋取自身利益最大化创造了条件，从而滋生腐败。

由此可见，地方政府在房地产业的发展中获取的利益是远远大于中央的，但是房地产业过快增长或严重的泡沫经济带来的长期的负面影响是由中央政府来承担的。从而引发了地方政府与中央政府在房地产业的博弈，这也削弱了中央政府宏观调控的最终结果。因而，配套中央地方事权体制改革和经济手段，适当引导地方政府的行为是十分重要的。

（3）“限购”和“限贷”等政策对城市发展可能带来的影响

①限购限贷促使房价下跌。从需求面讲，限购令的出台通过户籍、购买条件等限制手段，在短期内主要抑制了决定购房的居民以及投机性购买者，从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场，这会造成房屋需求的萎缩，在其他条件不变的情况下，短期内房价会下跌。另外，满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买，这在短期内也会造成成交量的下跌，从而也会带来房价的下跌。

②银行房贷利率下调。既然销售受到影响，那么作为银行主要业务之一的房贷业务，不可能不受到影响，如果需求降低银行又坚持较高的房贷利率，那么房贷市场也会加速萎靡。所以在这种情况下，势必会有越来越多的银行加大利率折扣优惠，以更为诱人的利率去吸引购房者去抢占市场。

③房屋租金上涨。如上文所说，在短期内，限购令的出台会带来房价的下跌，包括新房和二手房成交价的下跌。但是，由于住房需求是刚性的，居住是一种必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等，因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。

④转移楼市热点。在房价上涨的周期内，总会有一些城市成为楼市的热点，在南京、苏州、厦门和合肥接连实施限购限贷政策之后，楼市的热点必然会转向其他城市，即其他一些房价、地价过热的城市，比如杭州、天津也可能会“接棒”。一旦这些城市顺利“接棒”，政府必然不能任由楼市发展，所以也会采取一定的措施，这就很有可能造成限购限贷政策在全国范围内展开。

⑤加重买房成本，被剥夺购房资格。对于一些刚需或者改善型需求用户，限贷政策的推出无疑会加重自身的买房负担。

⑥出现离婚潮现象。最明显的就是，上海在传出“离婚后一年内不可购房”的谣言之后，民政局的离婚处随即被人群挤爆，因为现在的限购政策对于结婚、离婚的限制较少，就造成了有些人可以通过离婚来投机取巧。再者，按照现有的房产政策，离婚后把房产归到其中一方名下，另一方再购房的，可以享受较低首付款比例及相关税费优惠。

总之，城市高房价反应不仅仅是一种经济现象，其背后是广大民众权利缺失与制度的长期刚性与固化。从长期看，要根本上解决高房价及引发的潜在经济危机与政治、社会危机，除了经济层面加强宏观调控，完善市场机制，完善土地管理制度、财政税收体制等外，政治层面必须增强有效制度的供给。