多选题 C城市某不动产评估有限公司于2010年7月30日承接了一当地政府部门的土地估价委托业务，该估价对象土地是坐落于本市高等教育区域的一高校附属中学的旧校址所占用的土地。该附属中学校成立于1975年，在当地曾经属于名牌中学，校舍现由于年代久远已经破旧不堪，根据当地政府的规划安排从本区域整体迁出，宗地土地为划拨方式取得，学校搬迁以后，土地由政府收回进行重新进行开发利用，将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼，现政府拟以公开拍卖的方式出让该地块，将按照一定的价格补偿给该中学。
根据政府委托的相关要求，该不动产评估有限公司对该地块的出让的底价与收回补偿价格进行了评估。
接到委托之后，该不动产评估公司制订了一项工作计划和工作具体流程。
(1)以下为工作流程具体内容：①组织派遣李某、赵某(土地估价师)和张某、王某(估价员)负责具体的估价业务工作，其中由李某和张某负责土地出让底价评估和进行现场调查工作，赵某和张某负责土地收回补偿价格评估并开始市场调查工作；②李某与当地市国土资源局签订合同；③确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法；④开始调查资料；⑤开始撰写报告；⑥报告完成，两份报告分别由李某、赵某共同签字；⑦由张某送估价报告给市国土资源局；⑧收到国土资源局付款。
(2)关于制订的评估技术路线和方法是出让底价依照平均市场价确定。

多选题下列关于该不动产评估有限公司制订的估价工作流程，表述不正确的有______。

【正确答案】 C

【答案解析】该不动产评估有限公司制订的估价工作流程中存在的问题有：
(1)两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。
(2)应该先签订合同再进行实质性估价活动。
(3)不能由估价师在没有委托书的情况下来代替法人签订合同。
(4)估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。
(5)缺乏权属资料核实调查过程。
(6)由于两份估价分别由李某、赵某完成，所以报告签字不能由李某、赵某共同签名。
(7)缺乏必要的审核工作。

多选题下列不属于土地估价人员确定土地估价事项的基本内容的有______。

多选题下列属于确定估价基本事项时，对于教育用地价格定义的基本内容的是______。

多选题下列关于估价技术路线的相关表述正确的是______。

【正确答案】 B

【答案解析】出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。
因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。

多选题下列属于正确的估价技术路线的是______。

【正确答案】 B、C

【答案解析】(1)补偿价格的评估。先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。
(2)出让底价的评估。先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。