问答题 某镇房屋征收评估报告
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致估价委托方函
甲县房屋征收办公室：
受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值的估价目的，对位于甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户(含公建房屋)，被征收房屋总建筑面积44040.543m ² 。《房屋征收决定公告》(甲县建拆字[××]第××号)。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m ² 。详见估价结果一览表。

估价结果一览表
现场查勘核对表									房屋现值
序号	被征收人	身份证号码	房屋坐落	层数	用途	建筑面积/m ²	占地面积/m ²	建筑结构	修建/翻建时间	单价 (元/m ² )	合计万元


1	××	略	略	二层	住宅	243.42	163.79	一层石头、土勾缝，二层砖混	1990年修建	460	11.19


2	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
【正确答案】【答案解析】1．在估价结果报告的估价结果中缺房地产综合总价和综合单价表述以及土地使用权总价表述。 2．在用基准地价修正法求取土地价格时，缺少土地总面积及总价的说明及确定。 3．在用成本法计算房屋价格时，不应不计入专业费、规费和销售税费，若不计入则计算出的价格失去了客观性，不是客观合理的价格。 4．在用成本法计算投资利息时，应为“一年期贷款利率为6.56%，”，不应是“半年期贷款利率为6.56%”。若按半年期利率考虑，若用复利，则利率应为(1+6.56%) ^0.5/2 -1=1.60%，若用单利，则利率应为6.56%×0.5/2=1.64%(案例中用的应是复利)，而该案例中的利率为[(1+6.56%) ^(3/12)/2 -1]=0.797%，是按一年期贷款利率为6.56%计算的。