问答题
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。
第一部分 总述
一、估价项目名称
××公司土地价格评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国公司法》
(4)《××省土地管理法实施条例》
(5)《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)
(6)《农用地估价规程》(TD/T 1006-2003)
(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策
(8)委托方提供的其他有关资料
(9)现场勘察数据和市场调查数据
六、估价基准日
2006年4月30日
七、估价日期
2006年3月9日—5月17日
八、地价定义
在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。
九、估价结果
单位地价：3.26元/m2
总地价：10320.73万元
大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整
十、需要说明的特别事项
1．评估假设条件
1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。
3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
5)作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。
6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
8)委托方提供数据真实。
2．该报告的使用方向与限制条件
1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。
4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。
5)评估面积以土地管理部门核发的”土地权属证明”为准。
6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。
7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
3．其他需要特殊说明的事项
1)土地利用状况等数据由委托方提供。
2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
6)本报告解释权归××评估有限公司。
十一、土地估价师签字
姓 名 估价师资格证书号 签名
张×× ×××××××××× (签字)
王×× ×××××××××× (签字)
十二、土地估价时间
2006年5月17日
第二部分 估价对象界定
一、估价对象界定
1．土地利用状况
待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。
地号：××，图号：××。
2．土地权利状况
待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为××公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。
3．其他(略)
二、地价影响因素分析
1．自然因素(略)
2．社会经济因素(略)
3．特殊因素(略)
第三部分地价估算
一、估价原则
1．替代原则(略)
2．最有效利用原则(略)
3．变动原则(略)
4．估价时点原则(略)
5．预期收益原则(略)
6．报酬递增、递减原则(略)
二、估价方法选择
估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。
三、估价过程
1．收益还原法
收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为
式中 P——地价；
a——年纯收益；
r——土地还原利率：
n——土地使用年期；
i——第i年。
由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。
根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。
水田地价的计算过程见表5。
续表
水田地价计算具体操作步骤如下所述。 (1)预期年总收益的估算 根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。 预期年总收益=亩产量×收购价格 待估土地第1～30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。 (2)年运营成本的估算 水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。 (3)农业税 农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。 (4)销售税金及附加 农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。 (5)利息摊销 开发周期为3年，固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。 200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-1]]/[27×4.7488]=0.75(元/亩) (6)固定资产折旧 固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。 1582/(27×4.7488)=12.34(元/亩) (7)利润 根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。 (8)年纯收益的计算 年纯收益=预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润 (9)地价的计算 1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%。
注：P为地价；a为年纯收益；r为土地还原利率。
2)第4～30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4～30年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价时点上，公式为
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××公司土地价格评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国公司法》
(4)《××省土地管理法实施条例》
(5)《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)
(6)《农用地估价规程》(TD/T 1006-2003)
(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策
(8)委托方提供的其他有关资料
(9)现场勘察数据和市场调查数据
六、估价基准日
2006年4月30日
七、估价日期
2006年3月9日—5月17日
八、地价定义
在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。
九、估价结果
单位地价：3.26元/m2
总地价：10320.73万元
大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整
十、需要说明的特别事项
1．评估假设条件
1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。
3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
5)作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。
6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
8)委托方提供数据真实。
2．该报告的使用方向与限制条件
1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。
4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。
5)评估面积以土地管理部门核发的”土地权属证明”为准。
6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。
7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
3．其他需要特殊说明的事项
1)土地利用状况等数据由委托方提供。
2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
6)本报告解释权归××评估有限公司。
十一、土地估价师签字
姓 名 估价师资格证书号 签名
张×× ×××××××××× (签字)
王×× ×××××××××× (签字)
十二、土地估价时间
2006年5月17日
第二部分 估价对象界定
一、估价对象界定
1．土地利用状况
待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。
地号：××，图号：××。
2．土地权利状况
待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为××公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。
3．其他(略)
二、地价影响因素分析
1．自然因素(略)
2．社会经济因素(略)
3．特殊因素(略)
第三部分地价估算
一、估价原则
1．替代原则(略)
2．最有效利用原则(略)
3．变动原则(略)
4．估价时点原则(略)
5．预期收益原则(略)
6．报酬递增、递减原则(略)
二、估价方法选择
估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。
三、估价过程
1．收益还原法
收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为
式中 P——地价；
a——年纯收益；
r——土地还原利率：
n——土地使用年期；
i——第i年。
由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。
根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。
水田地价的计算过程见表5。
| 表5 水田地价计算过程表 | |||||
| 项目 | 第1年 | 第2年 | 第3年 | 第4～30年 | |
| 产量/(kg/亩) | 322 | 350 | 400 | 500 | |
| 价格/(元/kg) | 1.3 | 1.3 | 1.3 | 1.3 | |
| 总收益/(元/亩) | 418.6 | 455 | 520 | 650 | |
| 运营成本 | 种子 | 67.5 | 67.5 | 67.5 | 0 |
| 化肥 | 53 | 53 | 53 | 53 | |
| 农药 | 22.5 | 22.5 | 22.5 | 22.5 | |
| 机耕 | 70 | 70 | 70 | 70 | |
| 人工 | 39.5 | 39.5 | 39.5 | 39.5 | |
| 水电费 | 13.5 | 13.5 | 13.5 | 15 | |
| 育苗费 | 0 | 0 | 0 | 71 | |
| 其他 | 10 | 10 | 10 | 10 | |
| 项目 | 第1年 | 第2年 | 第3年 | 第4—30年 | |
| 运营成本合计/(元/亩) | 276 | 276 | 276 | 281 | |
| 利润/(元/亩) | 16.56 | 16.56 | 16.56 | 16.86 | |
| 农业税/(元/亩) | 35.14 | 38.19 | 43.65 | 54.56 | |
| 销售税金/(元/亩) | 51.91 | 56.42 | 64.48 | 80.6 | |
| 利息摊销 | 0 | 0 | 0 | 0.75 | |
| 固定资产折旧/(元/亩) | 0 | 0 | 0 | 12.34 | |
| 年纯收益 | 38.99 | 67.83 | 119.31 | ||
| 还原后年纯收益 | 36.78 | 60.37 | 100.17 | ||
| 第4～30年的预期年纯收益/(元/亩) | 203.89 | ||||
| 第4～30年的预期年纯收益到估价时点上的还原/(元/亩) | 2133.49 | ||||
| 合计预期30年纯收益即地价/(元/亩) | 2330.81 | ||||
| 水田单位地价/(元/m2) | 3.50 | ||||
| 水田总地价/万元 | 11068.57 | ||||
| 表6 前3年纯收益折现表 | |||
| 项目 | 第1年纯收益/(元/亩) | 第2年纯收益/(元/亩) | 第3年纯收益/(元/亩) |
| 纯收益 | 38.99 | 67.83 | 119.31 |
| 计算公式 | P1=a/(1+r) | P2=a/(l+r)2 | P3=a/(1+r)3 |
| 纯收益现值 | 36.78 | 60.37 | 100.17 |
| 前3年纯收益现值合计 | 197.32 | ||
2)第4～30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4～30年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价时点上，公式为
【正确答案】错误之处：
1．估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型。
2．估价依据之二《中华人民共和国城市房地产管理法》作为农用地评估的依据不合适。
3．估价基准日错误，没有该日期。
4．估价目的是核定国有农用地资产价值，因此，地价定义中开发程度应按现状条件下评估，不能按设定条件评估。
5．地价定义中未界定农用地权利状况，应明确农用地使用权市场价格。
6．缺少审核人签字。
7．土地估价机构：缺少法人代表签字和机构盖章。
8．第二部分“估价对象界定”应为“估价对象描述及其地价影响因素分析”。
9．土地利用状况中，农用地总面积中没有说明水田与旱地的面积比例，土地的熟化程度等土壤条件。
10.估价时点原则缺少依据，《城镇土地估价规程》中并没有提及这一原则。
11.估价方法的选择：用成本法计算出的价格应为积算价格。
12.收益还原法中，“待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4～30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等”说法的理由依据不足。
13.收益还原法的公式有错，求和符号上的n应取值为3。
14.收益还原法中，年运营成本应按现时平均价格水平计算。
15.收益还原法中，销售税金及附加的取值缺乏依据。
16.收益还原法中，计算公式中应取消“农业税”一项，现已取消农业税。
17.收益还原法中，利息率取值有误，2002年2月起，一年期利息率调整为5.31%。
18.收益还原法中，未说明土地还原利率确定的过程及依据。
19.收益还原法中，总地价的单位错误，应为万元。
20.收益还原法中，提到水田和旱田分别计算价格，但实际并未对旱田价格作出评估。
21．没有说明成本逼近法的评估思路及公式。
22.成本逼近法中，农用地开发费取实际地块的开发费不对，应采用当地平均的农用地开发费。
23.成本逼近法中，农用地增值收益率取20%缺乏依据。
24.成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式：1/[1-1/(1+r)30]，r为土地还原利率。
25.地价的确定中，缺少对两种估价结果的分析过程，既然采用算术平均应该说明两种方法的结果相近。
26．地价的确定中，总地价无大写。
27.附件中缺待估宗地土地权属证明复印件。
28.附件中缺土地估价机构资质证书复印件。
29．附件中缺宗地区域位置示意图。
1．估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型。
2．估价依据之二《中华人民共和国城市房地产管理法》作为农用地评估的依据不合适。
3．估价基准日错误，没有该日期。
4．估价目的是核定国有农用地资产价值，因此，地价定义中开发程度应按现状条件下评估，不能按设定条件评估。
5．地价定义中未界定农用地权利状况，应明确农用地使用权市场价格。
6．缺少审核人签字。
7．土地估价机构：缺少法人代表签字和机构盖章。
8．第二部分“估价对象界定”应为“估价对象描述及其地价影响因素分析”。
9．土地利用状况中，农用地总面积中没有说明水田与旱地的面积比例，土地的熟化程度等土壤条件。
10.估价时点原则缺少依据，《城镇土地估价规程》中并没有提及这一原则。
11.估价方法的选择：用成本法计算出的价格应为积算价格。
12.收益还原法中，“待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4～30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等”说法的理由依据不足。
13.收益还原法的公式有错，求和符号上的n应取值为3。
14.收益还原法中，年运营成本应按现时平均价格水平计算。
15.收益还原法中，销售税金及附加的取值缺乏依据。
16.收益还原法中，计算公式中应取消“农业税”一项，现已取消农业税。
17.收益还原法中，利息率取值有误，2002年2月起，一年期利息率调整为5.31%。
18.收益还原法中，未说明土地还原利率确定的过程及依据。
19.收益还原法中，总地价的单位错误，应为万元。
20.收益还原法中，提到水田和旱田分别计算价格，但实际并未对旱田价格作出评估。
21．没有说明成本逼近法的评估思路及公式。
22.成本逼近法中，农用地开发费取实际地块的开发费不对，应采用当地平均的农用地开发费。
23.成本逼近法中，农用地增值收益率取20%缺乏依据。
24.成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式：1/[1-1/(1+r)30]，r为土地还原利率。
25.地价的确定中，缺少对两种估价结果的分析过程，既然采用算术平均应该说明两种方法的结果相近。
26．地价的确定中，总地价无大写。
27.附件中缺待估宗地土地权属证明复印件。
28.附件中缺土地估价机构资质证书复印件。
29．附件中缺宗地区域位置示意图。
【答案解析】