问答题某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m²的40年使用权的土地并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m²。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m²，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第～年投入40%；第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)

【正确答案】

【答案解析】计算该宗房地产现时的价格，可用成本法求解：
估价时点应为现时(即第5年末)；成本法的基本公式中适用的是：
旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
(1)计算土地的重新购建价格：
土地的重新购置价格为：2000元/m²×2000m²=400(万元)
(2)计算建筑物的重新购建价格：
建筑物的重置价格为：

=562.98(万元)
(3)计算房地产价格构成的其他几项：
管理费用为(400+562.98)×3%=29(万元)
销售税费为90万元，开发利润为120万元。
(4)计算建筑物折旧额：
门窗、墙面等损坏的修复费用为：8万元
装饰、装修的折旧额为=140×

×3=84(万元)
设备的折旧额为：100×

×3=30(万元)
长寿命项目的折旧额为：(562.98-8-140-100)×