多选题
某市一家房地产开发公司，2011年发生业务如下：
(1)3月份销售10年前建造的旧办公楼一栋，取得销售收入1200万元；该办公楼的原值为1000万元，已提取折旧400万元。经评估机构评估，该办公楼成新度为30%，目前建造同样的办公楼需要1500万元；转让办公楼时向政府补缴出让金80万元，其他相关费用20万元。
(2)通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10～12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：当地政府规定，房地产开发企业开发房地产时发生的管理费用及销售费用和财务费用在计算土地增值额时准予扣除的比例为10%。)
根据上述资料，回答下列问题：
多选题
该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计______万元。
- A.550.6
- B.616.6
- C.700.6
- D.778.6
【正确答案】
B
【答案解析】扣除项目金额=1500×30%+80+20+1200×5%×(1+7%+3%)+1200×0.05%=616.6(万元)
多选题
该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税______万元。
- A.164.73
- B.137.63
- C.202.53
- D.242.23
【正确答案】
C
【答案解析】增值额=1200-616.6=583.4(万元)
增值率=583.4÷616.6=95%，适用税率40%，扣除系数5%
应纳土地增值税=583.4×40%-616.6×5%=202.53(万元)
多选题
该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计______万元。
- A.10032
- B.11280
- C.11880
- D.12540
【正确答案】
A
【答案解析】抵债部分的写字楼也应视同销售纳税
转让写字楼确认收入=12000÷(3÷5)×(4÷5)=16000(万元)
可扣除的地价款=6000×80%×(4÷5)=3840(万元)
可扣除开发成本=4000×(4÷5)=3200(万元)
可扣除开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元)
可扣除税金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(万元)
可加计扣除项目=(3840+3200)×20%=1408(万元)
扣除项目合计=3840+3200+704+880+1408=10032(万元)
多选题
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税______万元。
- A.1038.0
- B.1236.0
- C.1416.0
- D.1885.6
【正确答案】
D
【答案解析】增值额=16000-10032=5968(万元)
增值率=5968÷10032=59.49%，适用税率40%，扣除系数5%
应纳土地增值税=5968×40%-10032×5%=1885.6(万元)