问答题
某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设，委托土地评估机构进行评估，核定其现实价值，为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

问答题对于居住用地来说，在分析区域因素时，应重点考虑哪些因素?

【正确答案】区域因素应重点分析： 1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的概率等。 2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等。 3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等。 4)基础设施状况：通上水、通下水、通热、通电、通气、通信等基础设施与公用服务设施状况等。 5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等。 6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。 7)环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

【答案解析】

问答题对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。

【正确答案】可选择市场比较法和成本逼近法。 (1)市场比较法的估价程序。收集交易资料；选取比较交易实例；建立可比基准；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。 (2)成本法估价程序。 1)收集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。 2)收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。 3)收集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C。 4)收集利息率，计算投资利息D。 5)收集投资利润率，计算投资利润E。 6)收集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。 7)收集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期]计算土地价格。

【答案解析】

问答题对宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况进行重点分析，属于何类因素分析范畴，在该类因素分析中还需重点分析其他哪几点因素?

【正确答案】如果是个别因素重点分析范畴，则应分析宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、与交通设施的距离、与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

【答案解析】

问答题该估价项目是否适合收益还原法?

【正确答案】其评估设定用途为划拨、保障性住房建设，现收益不确定及收益较少，难以采用收益还原法。

【答案解析】

问答题对该宗地进行地价定义时，一般阐明哪几项内容?

【正确答案】宗地名称、宗地位置、估价设定用途、评估面积、估价期日实际开发程度、估价设定土地开发程度、土地使用权年限(年)、估价基准日等。

【答案解析】