土地使用权剩余可使用年限按孰短原则确定收益年限

净收益=经营收入-经营成本-经营费用+税金及附加-管理费用-财务费用-利润

税金是指房产所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税等

保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用