问答题
一、委托方
某人民法院
二、估价方
某房地产评估有限公司
三、估价对象
(一)估价对象权利状况
1．估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。
2．估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。
3．本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。
(二)估价对象状况
估价对象为坐落于某区某路某厂所属的综合楼。估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自2002年7月11日至2052年7月10日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“某酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
底层用途为酒店大堂、某餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
二层用途为某餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。
三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。
六层内部无隔断，无装修。
七层为某汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙分隔的若干间办公室。
八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
地下室为设备层，无装修。
根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。
四、估价目的(略)
五、估价时点(略)
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则
本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：
1．合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2．最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3．替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
十、估价结果
估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整)。
(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)
一、个别因素分析
1．估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余46年(取整)使用年期。
2．估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整)。
3．估价对象坐落于某区某路某厂所属综合楼，估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
4．估价对象所在区域工业企业较少。沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。
5．估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“某酒店”使用。
6．估价对象原批准用途为工业厂房，由某厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查，产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
根据某市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在上一年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与上一年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法先用(略)
六、估价测算过程
评估思路：
遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
(一)地下室
采用成本法
1．计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
2．计算过程。根据市场调查及有关规定，确定以下指标。
3．计算结果。成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。
(二)综合楼底层
1．收益法
(1)计算公式：
式中V——收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率；
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表。
(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。
2．成本法
(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程。根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标。
(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2445元/m2。
(三)综合楼第二至十二层
1．收益法
(1)计算公式：
某综合楼房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托估价方函(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
封面及目录(略)
致委托估价方函(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、委托方
某人民法院
二、估价方
某房地产评估有限公司
三、估价对象
(一)估价对象权利状况
1．估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。
2．估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。
3．本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。
(二)估价对象状况
估价对象为坐落于某区某路某厂所属的综合楼。估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自2002年7月11日至2052年7月10日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“某酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
底层用途为酒店大堂、某餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
二层用途为某餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。
三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。
六层内部无隔断，无装修。
七层为某汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙分隔的若干间办公室。
八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
地下室为设备层，无装修。
根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。
四、估价目的(略)
五、估价时点(略)
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则
本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：
1．合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2．最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3．替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
十、估价结果
估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整)。
(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)
估价技术报告
一、个别因素分析
1．估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余46年(取整)使用年期。
2．估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整)。
3．估价对象坐落于某区某路某厂所属综合楼，估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
4．估价对象所在区域工业企业较少。沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。
5．估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m，第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“某酒店”使用。
6．估价对象原批准用途为工业厂房，由某厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查，产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
根据某市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在上一年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与上一年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法先用(略)
六、估价测算过程
评估思路：
遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
(一)地下室
采用成本法
1．计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
2．计算过程。根据市场调查及有关规定，确定以下指标。
| {{B}}重置价格构成表 {{/B}} | |||
| 序号 | 重置价格构成 | 单价 | 备注 |
| 土地使用权价值 | 0 | 地下室不计地价 | |
| 建筑物价值 | 1001.78 | 1+2+3+4+5-6 | |
| 1 | 建筑物开发成本 | 972 | a+b+c |
| a | 建安工程造价 | 900 | 根据××市建设工程投资估算指标，地下室底层层高约 3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/m2 |
| b | 勘察设计和前期工 程费 |
54 | 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、 规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 |
| c | 开发过程中的费用 | 18 | 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% |
| 2 | 建筑物的管理费用 | 29.16 | 为建筑物开发成本的3% |
| 3 | 建筑物的投资利息 | 26.58 | (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期为1年 |
| 4 | 建筑物的销售费用 | 100.77 | (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% |
| 5 | 建筑物的投资利润 | 50.06 | (1+2)×5%，开发利润取5% |
| 6 | 建筑物折旧 | 176.78 | (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际观 察确定成新率为85%，则折旧率为15% |
| 评估价格 | 1001.78 | 为土地使用权价值与建筑物价值之和 | |
(二)综合楼底层
1．收益法
(1)计算公式：
式中V——收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率；
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表。
| {{B}}收益价格计算表{{/B}} | |||
| 序号 | 内容 | 数量 | 备注 |
| 一 | 年房地产总收益(元/m2) | 216.00 | |
| 1 | 月租金(元/m2) | 18.00 | 据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该 地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约 为18元/(m2·月) |
| 2 | 年房地产总收益(元/m2) | 216.00 | |
| 二 | 年总费用(元/m2) | 68.45 | |
| 1 | 维修费(元/m2) | 4.32 | 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年 房地产总收益的2%计 |
| 2 | 管理费(元/m2) | 4.32 | 指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地 产总收益的2%计 |
| 3 | 房产税(元/m2) | 25.92 | 按年房地产总收益的12%计 |
| 4 | 营业税及附加(元/m2) | 11.99 | 营业税为年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按 营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税 按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计 |
| 5 | 保险费(元/m2) | 3.00 | 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而 向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同 类型房屋重置价格一般为1500元/m2 |
| 6 | 租金损失费(元/m2) | 18.00 | 指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1 个月计算 |
| 7 | 租赁中介费(元/m2) | 0.90 | 按月租金的5%计 |
| 三 | 年租金净收入(元/m2) | 147.55 | |
| 四 | 报酬率 | 5.00% | 取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98% 的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售 比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其 投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0% |
| 五 | 可获收益年限(年) | 46 | 根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年，该建筑建 成于1997年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余 使用年限为46年，则可收益年限为46年 |
| 六 | 收益价格(元/m2) | 2638 | |
2．成本法
(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程。根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标。
| {{B}}成本法评估价格计算表{{/B}} | |||
| 序号 | 重置价格构成 | 单价 | 备注 |
| 一 | 土地使用权价值 | 456.07 | 1+2+3+4+5 |
| 1 | 土地取得成本及开发 成本 |
326.69 | 根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B— B1区，工业用途，土地单价为700元/m2，年期修正为： [1-1/(1+4.01%)50/[1-1/(1+4.01%)46= 1.0285，另容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经 过年期、容积率修正后楼面地价为700×1.0285× 1.688/3.72=326.69(元/m2) |
| 2 | 土地的管理费用 | 9.27 | 为土地取得成本及开发成本的3% |
| 3 | 土地的投资利息 | 34.93 | (1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为 2年 |
| 4 | 土地的销售费用 | 37.47 | (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% |
| 5 | 土地的开发利润 | 47.72 | (1+2)×15%，开发利润取15% |
| 二 | 建筑物价值 | 1989.18 | 1+2+3+4+5-6 |
| 1 | 建筑物开发成本 | 1766 | a+b+c+d+e |
| a | 建安工程造价 | 1450 | 根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为 5m，内安装二部客用××电梯及二部载重量为3t的货 用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造 价为1450元/m2 |
| b | 勘察设计和前期工 程费 |
87 | 包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策 划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 |
| c | 基础设施建设费 | 120 | 小区红线内的给水、供电、道路等 |
| d | 公共设施建设费 | 80 | 区内公共配套设施费用分摊 |
| e | 开发过程中的费用 | 29 | 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% |
| 2 | 建筑物的管理费用 | 52.98 | 为建筑物开发成本的3% |
| 3 | 建筑物的投资利息 | 48.29 | (1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期 为1年 |
| 4 | 建筑物的销售费用 | 200.09 | (1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55% |
| 5 | 建筑物的投资利润 | 272.85 | (1+2)×15%，开发利润取15% |
| 6 | 建筑物折旧 | 351.03 | (1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际 观察确定成新率为85%，则折旧率为15% |
| 三 | 评估价格 | 2445.25 | 为土地使用权价值与建筑物价值之和 |
(三)综合楼第二至十二层
1．收益法
(1)计算公式：
【正确答案】(1)缺少估价师声明。
(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。
(3)缺少估价时点原则。
(4)估价报告未在估价机构存档。
(5)估价结果缺单价。
(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。
(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。
(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。
(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。
(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。
(11)在用收益法计算年总费用(运营费用和有效毛收入)时，也应说明这是客观正常情况下的费用。
(12)在用收益法计算年总费用(运营费用和有效毛收入)时，应包括设备的折旧费(由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内)。
(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1996年，而不是1997年。
(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01%的由来。
(15)在计算土地取得成本及开发成本时，年期修正计算中分子分母应颠倒过来。
(16)缺少总价的大写金额。
【答案解析】