问答题
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
一、委托评估单位及联络人：(略)
二、评估单位：(略)
三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路18号
四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估
五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2
四至界限及详细位置参见附录、附件
六、评估依据：(略)
七、评估基准期日：2008年9月30日
八、评估地块类别：商业服务办公综合用地
九、评估价格年期：50年土地使用权
十、评估原则
(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。
(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。
(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。
(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。
(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。
(6)比较标的物同质性、可比性原则。
(7)在评估人员能力范围内，力求准确。
十一、评估作业时间：2008年11月15日至12月8日
十二、评估价格币值种类：人民币
十三、评估结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2008年9月30日的土地现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。
十四、有关说明
(1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。
(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。
(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。
(4)本评估报告有效期为12个月。
十五、附录及附件
十六、评估人员介绍
2008年12月8日
一、委估公司概况(略)
二、委托评估地块的基本情况
1．评估对象所处的位置及交通条件
评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路18号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、708路、534路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。
2．自然条件
××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。
三、委估宗地现状
根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是1995年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。
四、委估地块四至及周围环境
评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院，××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。
五、委估宗地占地面积的确认
评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。
六、宗地评估路径
(一)估价方法介绍
1．土地残余法
根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。
2．比较法
比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。
3．基准地价修正法
就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。
(二)评估程序(略)
七、宗地地价测算
土地残余法：
1．物业总价值
(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。
对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。
根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。
注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。
(2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。
有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2)
(3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。
缴纳所得税(税率33%)后年纯收益：
(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)=239.43(万元)
(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。
总价值
××股份有限公司土地资产评估报告
一、委托评估单位及联络人：(略)
二、评估单位：(略)
三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路18号
四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估
五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2
四至界限及详细位置参见附录、附件
六、评估依据：(略)
七、评估基准期日：2008年9月30日
八、评估地块类别：商业服务办公综合用地
九、评估价格年期：50年土地使用权
十、评估原则
(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。
(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。
(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。
(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。
(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。
(6)比较标的物同质性、可比性原则。
(7)在评估人员能力范围内，力求准确。
十一、评估作业时间：2008年11月15日至12月8日
十二、评估价格币值种类：人民币
十三、评估结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2008年9月30日的土地现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。
十四、有关说明
(1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。
(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。
(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。
(4)本评估报告有效期为12个月。
十五、附录及附件
十六、评估人员介绍
2008年12月8日
××股份有限公司土地资产评估技术报告
一、委估公司概况(略)
二、委托评估地块的基本情况
1．评估对象所处的位置及交通条件
评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路18号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、708路、534路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。
2．自然条件
××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。
三、委估宗地现状
根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是1995年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。
四、委估地块四至及周围环境
评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院，××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。
五、委估宗地占地面积的确认
评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。
六、宗地评估路径
(一)估价方法介绍
1．土地残余法
根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。
2．比较法
比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。
3．基准地价修正法
就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。
(二)评估程序(略)
七、宗地地价测算
土地残余法：
1．物业总价值
(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。
对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。
根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。
| 表3 待估宗地物业的租金水平表 | |||
| 项目 | 层数 | 建筑面积/m2 | 年租金/(元/m2) |
| 商业 | 1 | 970 | 1300 |
| 娱乐 | 2 | 970 | 1200 |
| 商务 | 3 | 970 | 1100 |
| 餐饮娱乐 | 4 | 1940 | 950 |
| 地下层 | 970 | 1000 | |
| 办公楼层 | 6～8 | 每层均为1359.2 | 700 |
(2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。
有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2)
(3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。
| 表4 待估宗地物业的年收益水平表 | |||||||
| 项目 | 建筑面积/m2 | 年租金 /(元/m2) | 使用面积折算 率/(%) | 空置率/(%) | 公共面积比 | 各种费用率 /(%) | 年收益 |
| 1 | 970 | 1300 | 75 | 10 | 0.15 | 25 | 54.26 |
| 2 | 970 | 1200 | 74 | 10 | 0.15 | 25 | 50.09 |
| 3 | 970 | 1100 | 75 | 10 | 0.15 | 25 | 45.91 |
| 4 | 970 | 950 | 75 | 10 | 0.15 | 25 | 79.31 |
| 7 | 1359.2 | 700 | 75 | 10 | 0.15 | 25 | 40.94 |
| 8 | 1359.2 | 700 | 75 | 10 | 0.15 | 25 | 40.94 |
| 地下 | 970 | 1100 | 75 | 10 | 0.15 | 25 | 45.91 |
(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)=239.43(万元)
(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。
总价值
【正确答案】本报告存在的问题如下。
1．评估原则太杂，思路不清，如评估时全面考虑地价增减各项因素等。
2．未界定土地开发程度。
3．未注明估价人员是否具备土地估价师资格，无土地估价师签名和相应的证书号。
4．落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。
5．土地登记情况不清，地籍图号、登记号等都没有。
6．委托宗地的产权性质不清，目前的土地使用者土地使用权通过何种形式取得(不是出让方式取得的土地，企业不能作价入股，而评估中未注明)、他项权利未作说明。
7．影响地价的一般因素没说明。
8．影响地价的区域因素基本没说明。
9．影响地价的个别因素没说明。
10．评估用语非常不规范，多处同一内容的东西有不同的表述。
11．宗地分摊面积不合理，也没讲清楚如何分摊。
12．土地残余法中的错误如下。
(1)租金的推求过程未加说明，表述不全面，与表中的结果也不对应。
(2)各层建筑面积数据混乱，各层面积前后表述不一，如第四层两表中分别为1940m2，与970m2等。
(3)租金标准前后不一，如两表中地下层租金分别为1000元/m2与1100元/m2。
(4)第六层为公司自用房，应视为收益面积，不应扣除。
(5)宗地计算年纯收益时，不应扣所得税，所得税不是按项目扣，可扣房产税等。
(6)还原利率及收益增长率的确定均无依据。
(7)物业总价值计算公式与结果不符，计算有误。
(8)土地残余法中，设备装修的折旧不可能与建筑物折旧时间一致。
(9)重置价格确定中，计算利息期不清楚。
(10)同一建筑有两个建造年代，在委估宗地现状描述中说明是1995年建成，计算建筑现值时又说该建筑建成于1991年，已使用7年，前后矛盾。
(11)计算房地产收益和建筑物价值时的建筑面积前后不一致，相互矛盾。
13．比较法中的错误如下。
(1)修正因素中没有说明容积率的修正问题，而B案例不可能建成8层。
(2)比较法中，区域因素、个别因素的归类不清楚。
(3)修正过程不清，不知从何而来，年期修正错误。
14．基准地价系数修正法中，查阅的地价与表不对应，区域因素、个别因素的修正与比较法的因素修正不对应或没有联系。
15．估价结果无大写。
16．缺土地使用证、机构资格证等附件。
1．评估原则太杂，思路不清，如评估时全面考虑地价增减各项因素等。
2．未界定土地开发程度。
3．未注明估价人员是否具备土地估价师资格，无土地估价师签名和相应的证书号。
4．落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。
5．土地登记情况不清，地籍图号、登记号等都没有。
6．委托宗地的产权性质不清，目前的土地使用者土地使用权通过何种形式取得(不是出让方式取得的土地，企业不能作价入股，而评估中未注明)、他项权利未作说明。
7．影响地价的一般因素没说明。
8．影响地价的区域因素基本没说明。
9．影响地价的个别因素没说明。
10．评估用语非常不规范，多处同一内容的东西有不同的表述。
11．宗地分摊面积不合理，也没讲清楚如何分摊。
12．土地残余法中的错误如下。
(1)租金的推求过程未加说明，表述不全面，与表中的结果也不对应。
(2)各层建筑面积数据混乱，各层面积前后表述不一，如第四层两表中分别为1940m2，与970m2等。
(3)租金标准前后不一，如两表中地下层租金分别为1000元/m2与1100元/m2。
(4)第六层为公司自用房，应视为收益面积，不应扣除。
(5)宗地计算年纯收益时，不应扣所得税，所得税不是按项目扣，可扣房产税等。
(6)还原利率及收益增长率的确定均无依据。
(7)物业总价值计算公式与结果不符，计算有误。
(8)土地残余法中，设备装修的折旧不可能与建筑物折旧时间一致。
(9)重置价格确定中，计算利息期不清楚。
(10)同一建筑有两个建造年代，在委估宗地现状描述中说明是1995年建成，计算建筑现值时又说该建筑建成于1991年，已使用7年，前后矛盾。
(11)计算房地产收益和建筑物价值时的建筑面积前后不一致，相互矛盾。
13．比较法中的错误如下。
(1)修正因素中没有说明容积率的修正问题，而B案例不可能建成8层。
(2)比较法中，区域因素、个别因素的归类不清楚。
(3)修正过程不清，不知从何而来，年期修正错误。
14．基准地价系数修正法中，查阅的地价与表不对应，区域因素、个别因素的修正与比较法的因素修正不对应或没有联系。
15．估价结果无大写。
16．缺土地使用证、机构资格证等附件。
【答案解析】