高先生首次来到某商业地产项目的售楼处，一开始就问销售人员小李很多问题。小李了解到高先生在某镇开 了一个小工厂，对中央政策及国内外大事比较关心，刚好销售人员小李也挺关心这方面的事情，所以彼此在沟通 上无障碍。在之后的几次电话跟踪过程中，销售人员小李除了致以问候之外，也非常认真地解答了一些疑难问题。高先生表示很感谢。第二次来访时，销售人员小李根据第一次向其推荐的房号，再次加推了几个房号，建议 到时候可买两个小面积铺位，投资的风险会小一些，效果也会明显一些，高先生表示很认同。发售当天，销售人 员小李早上通知了高先生，高先生迫不及待地开车来到了现场，结果也跟销售人员小李预想的一样，买了两个商 铺，并且加一个公寓。
对于高先生这样的投资客户一般要考虑的因素包括（ ）。
投资客户一般要考虑的因素包括：①投资回报和项目的可持续发展前景；②周边环境：地段位置、人流车流状况、商业氛围、片区政府规 划；③升值潜力；④商业地产项目建筑结构及形态：开间进深、形状面积，以街铺为首选。
若小李介绍了一临街商铺，面积约50m2 ，售价约100万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是 200元/m2 ，则投资回报率为（ ）。
投资回报率＝（月租金×12）/总房价。本案例，商铺的面积50m2 ，售价约100万元，月租金约是200元/m2 ，则该商铺的投资回报率＝ 200×50×12÷1000000＝12%。
高先生在购买商铺的过程中，销售人员小李需要通过说辞和销售工具向高先生展示项目（ ），来树立并强 化项目的投资信心。
新商品房销售代理关注开盘和持续销售，商铺销售代理则要求分阶段集中式销售，尽量弱化持续销售期，主要是受商铺购买者的客户属性决 定。商铺销售过程中，销售人员需要通过项目介绍和销售工具向客户展示项目投资优势和未来的投资回报表现，树立并强化项目的投资信心。