计算题
(二) 某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期 为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/㎡，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年 维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为零，建筑费和专业费预计为 1500元/㎡，第一年投入160%，第二年投人40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原利率8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价 值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
【正确答案】解题步骤
第1步：计算开发后不动产价格 ．
(1)计算年出租总收入：600元/㎡×20000㎡×80%X 75%=720万元
(2)计算出租总支出
管理费=720万元×3%=21．6万元维修费=720万元×8%=57．6万元
保险费不计
税金=720万元×12%=86．4万元
年折旧费=57．6万元×80%=46．08万元
年支出合计=(21．6+57．6+86．4+46．08)万元=211．68万元
(3)计算年出租纯收入
(720-211．68)万元=508．32万元
(4)开发后不动产总价=(508．32/8%)万元×[1—1/]=6012．85万元
第2步：计算建筑费与专业费
1500元/m2×20000㎡=3000万元
第3步：计算开发利息
{3000×60%×[－1]+3000×40%× [－1]}万元=506．69万元。第4步：计算开发利润
6012．85万元×15%=901．93万元
第5步：计算开发完成时地价
(6012．85-3000-506．69-901．93)万元=1604．23万元
第6步：目前可能的最高投标地价
【答案解析】