问答题 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m²，总建筑面积6000m²，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租。装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起共50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。
有关资料如下：
1)预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m²，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2)预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3)折现率为12%，销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)：
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式，采用试算法推算报酬率。具体算法详见下表：

序号	项目	案例A	案例B	案例C	案例D
1	租金/[元/(m2·月)]	150	80	82	85
2	剩余收益年限n/年	40	46	47	47
3	房地产售价V/(元/m2)	10000	6900	6500	6700
4	报酬率/(%)	9.994	7.909	8.092	8.005

注：上表计算结果无误。
报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
3554.87(万元)
四、计算装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)^0.5=576.02(万元)
五、计算销售费用与销售税费
销售费用与销售税费-3981.45×7%/(1+12%)=248.84(万元)
六、计算购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则：
购买现厂房的税费总额=V×3%
七、计算估价对象在估价时点的市场价格
估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50(万元)
单价=2650.50/6000=4417.50(元/m²)