问答题
某待估土地位于XX市XXX开发区XX路XXX号，为一幅“七通一平”待建空地，评估基准日2010年12月31日。土地总面积8000平方米，形状规则，允许用途为商业或居住，允许容积率为5，覆盖率≤50%，土地使用年限50年。现运用假设开发法进行评估。根据市场调查得到下列资料：
(1)根据市政规划，该地最佳用途为商业居住混合，1～2楼商用，建筑面积10000平方米，3楼及以上居住用，建筑面积30000平方米。
(2)预计建设期3年，建造完成后商业用楼可以全部售出，售价14500元/平方米，居住用楼可售出30%，半年后售出50%，其余一年后售出，售价12500元/平方米。
(3)估计总建筑费9000万元，3年投入比例如下：20%、50%、30%，每年均匀投入。专业费为总建筑费的10%，销售费和税费分别为楼价的3%、6%，开发商要求利润率15%。
(4)设折现率为10%。
请分析：为什么使用假设开发法对该宗土地价值进行评估?请阐述评估的操作步骤和计算公式，并评估该宗土地的单位地价。
(1)根据市政规划，该地最佳用途为商业居住混合，1～2楼商用，建筑面积10000平方米，3楼及以上居住用，建筑面积30000平方米。
(2)预计建设期3年，建造完成后商业用楼可以全部售出，售价14500元/平方米，居住用楼可售出30%，半年后售出50%，其余一年后售出，售价12500元/平方米。
(3)估计总建筑费9000万元，3年投入比例如下：20%、50%、30%，每年均匀投入。专业费为总建筑费的10%，销售费和税费分别为楼价的3%、6%，开发商要求利润率15%。
(4)设折现率为10%。
请分析：为什么使用假设开发法对该宗土地价值进行评估?请阐述评估的操作步骤和计算公式，并评估该宗土地的单位地价。
【正确答案】
【答案解析】假设开发法又称剩余法、预期开发法，凡是具有开发或在开发潜力并且其开发后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都是用于假设开发法估计。由于案例中给出了是一待估土地，而且开发后的房屋可以取得价值，所以采用假设开发法来对该宗土地进行评估。
评估步骤：
地价=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得熟地的税费
①开发完成后的房地产价值=14500×1+12500×3×30%+12500×3×50%×
②建成的房屋开发成本=[9000×20%×(1+10%) 2.5 +9000×50%×(1+10%) 1.5 +9000×30%×(1+10%) 1.5 ]×(1+10%)=11340.45(万元)
③销售费用=50087.5×3%=1502.63(万元)
④销售税费=50087.5×6%=3005.25(万元)
⑤开发利润=(11340.45+1502.63+3005.25)×15%=2377.25(万元)
地价=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得熟地的税费=50087.5-11340.45-1502.63-3005.25-2377.25=31861.92(万元)
评估基准日的地价=
评估步骤：
地价=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得熟地的税费
①开发完成后的房地产价值=14500×1+12500×3×30%+12500×3×50%×
②建成的房屋开发成本=[9000×20%×(1+10%) 2.5 +9000×50%×(1+10%) 1.5 +9000×30%×(1+10%) 1.5 ]×(1+10%)=11340.45(万元)
③销售费用=50087.5×3%=1502.63(万元)
④销售税费=50087.5×6%=3005.25(万元)
⑤开发利润=(11340.45+1502.63+3005.25)×15%=2377.25(万元)
地价=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得熟地的税费=50087.5-11340.45-1502.63-3005.25-2377.25=31861.92(万元)
评估基准日的地价=