多选题
甲公司在受让取得国有建设用地使用权后,在该土地上建成一栋写字楼。为开发其他项目之融资的需要,甲公司以评估价为4000万元的土地使用权为抵押,向乙银行借款3000万元,双方在土地管理部门完成建设用地使用权抵押登记。其后,甲公司又以评估价为3000万元的该写字楼为抵押物,向丙银行借款2000万元,并在房屋管理部门完成了房屋抵押登记。两年后,甲公司无力还贷,乙、丙两银行皆诉请人民法院实现其抵押权。他们的抵押权应如何行使?
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A.乙银行应将写字楼与建设用地使用权一并处分,但就土地使用权所得的价款,丙银行无权优先受偿
B.乙银行应将写字楼与建设用地使用权一并处分,但就写字楼所得的价款,乙银行无权优先受偿
C.乙、丙银行应就土地使用权和房屋所有权分别估价,分别处分,并就拍卖所得价款分别清偿相应的抵押权
D.乙、丙两银行应就土地使用权和房屋所有权分别估价,一并处分,并就拍卖所得价款分别清偿相应的抵押权
【正确答案】
【答案解析】无正确答案[解析] 《物权法》第182条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”据此,建设用地使用权可以单独抵押,如果土地上已经存在建筑物的,则必须房地同时抵押,学界将其称为“房地同抵”。“房地同抵”属于强制性规范,因此,抵押人未将房屋所有权和建设用地使用权一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。本案中,甲公司用土地使用权向乙银行设定抵押,因此,应视为土地使用权与已经建成的房屋均已抵押给了乙公司。同理,丙公司的抵押权标的也是该房地。根据《物权法》第199条的规定同一财严向两个以上债权人抵押的,抵押权已登记的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款,按照登记的先后顺序清偿。本题中两个抵押权都已经登记,乙的抵押权登记在先,丙的抵押权登记在后,根据登记的先后顺序,在清偿时乙的抵押权优先实现,之后丙的抵押权才能实现,而且乙丙两公司实现抵押权的范围为建设用地使用权及其上房屋所有权。所以,ABCD四个选项都不符合上述分析,本题没有正确答案。