问答题
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60％。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1～2层为商场，每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。 评估师根据相关资料，经分析一测算得到如下数据资料： (1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； (2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60％，第二年投入所需资金的40％，各年投资均匀投入； (3)专业费用为建筑费用的10％； (4)预计大厦建成后即可出租，其中1—2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元，出租率可达100％，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2．5元，写字楼平均空置率约为10％； (5)管理费用为租金的5％，税金为租金的17．5％，保险费为建筑费及专业费用的0．1％，维修费用为建筑费用的1％，年贷款利率为5％，复利计息； (6)开发商要求的利润为建筑费用一专业费用一地价及土地开发费用之和的25％； (7)房地产综合资本化率为8％； (8)每年按365天计算； (9)本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。
【正确答案】正确答案：(1)1--2楼面积为3 000×2=6 000(m
2
) (2)3～5层面积为1 900×3=5 700(m
2
) (3)6层及6层以上面积为25 000—6 000—5 700=13 300(m
2
) (4)年总收入为 6 000×2 000+5 700×2×365×(1—10％)+13 300×2．5×365×(1—10％) =12 000 000+3 744 900+10 922 625 =26 667 525(元) (5)年总费用为 总费用=26 667 525×(5％+17．5％)+25 000×3 000×1．1×0．1％+25 000×3 000×1％=6 000 193．13+82 500+750 000=6 832 693．13(元) (6)年利润总额 26 667 525—6 832 693．13=19 834 831．87(元)
(8)建筑费用=3 000×25 000=75 000 000(元) (9)专业费用=75 000 000 × 10％=7 500 00)(元) (10)开发商利润 (75 000 000+7 500 000+5 000 000+地价)×25％ =87 560 000×0．25+0．25×地价 =21 875 000+0．25×地价 (11)利息 地价×[(1+5％)
2
一1]+5 000 000 ×[(1+5％)
2.5
一1]+75 000 000×1．1×60％×[(1+5％)
1.5
一1]+75 000，000×1．1×40％×[(1+5％)
1.5
一1] ≈0．157 6×地价+648 631．61+3 758 526．63+814 937．53 =0．157 6×地价+5 222 095．75 (12)地价 地价=233 558 686—75 000 00一7 500 000—5 000 000一21 875 000—0．25×地价一0．157 6×地价一5 222 095．75 地价+0．25×地价+0．157 6×地价=118 961 590．3
(8)建筑费用=3 000×25 000=75 000 000(元) (9)专业费用=75 000 000 × 10％=7 500 00)(元) (10)开发商利润 (75 000 000+7 500 000+5 000 000+地价)×25％ =87 560 000×0．25+0．25×地价 =21 875 000+0．25×地价 (11)利息 地价×[(1+5％)
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一1]+5 000 000 ×[(1+5％)
2.5
一1]+75 000 000×1．1×60％×[(1+5％)
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一1]+75 000，000×1．1×40％×[(1+5％)
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一1] ≈0．157 6×地价+648 631．61+3 758 526．63+814 937．53 =0．157 6×地价+5 222 095．75 (12)地价 地价=233 558 686—75 000 00一7 500 000—5 000 000一21 875 000—0．25×地价一0．157 6×地价一5 222 095．75 地价+0．25×地价+0．157 6×地价=118 961 590．3
【答案解析】