单选题
E市区现有一栋2000年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2010年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积15000m
2
，容积率为3.0；②全部用于出租，出租率为75%；③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月100元/m
2
；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5；⑤房屋重置价格1800元/m
2
，耐用期50年，残值率为O；⑥有关出租成本有房产税(按年租金的10%计)、年折旧费、物业管理成本(按使用面积计，每年80元/m
2
)、保险费(按使用面积计，每年30元/m
2
)；⑦房地产综合还原率为9%。
单选题
如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建筑遮蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为______层。
【正确答案】
D
【答案解析】 土地面积=建筑面积/容积率=15000/3=5000(m
2
)，由题目知道建筑遮蔽率为0.5，该办公楼可能的楼层数=15000/(5000×0.5)=6(层)。
单选题
评估机构在评估中，办公楼的市场租金水平应根据______确定。
单选题
评估机构经过测算，该办公楼年总收益是______万元。
【正确答案】
A
【答案解析】 使用面积=15000×(1/1.5)=10000(m
2
)，该楼年总收益=按使用面积计算月租金×12×使用面积×出租率=100×12×10000×75%=900(万元)。
单选题
该办公楼在估价时点时的市场价格为______万元。
【正确答案】
B
【答案解析】 根据收益还原法，年纯收益=总收益-总费用，再根据P=(a/r)×[1-1/(1+r)
n
]求价格。年总收益为900万元；房产税=900×10%=90(万元)；年折旧额=1800/50×15000=54(万元)；物业管理成本及保险费=(80+30)×10000=110(万元)；年纯收益=900-90-54-110=646(万元)；市场价格=646/9%×[1-1/(1+9%)
40
]=6949(万元)。
单选题
该宗土地在估价时点的单价为______元/m
2
。
【正确答案】
B
【答案解析】 房屋价格=每平方米房屋重置价格×建筑面积×剩余使用年限÷耐用年限=1800×15000×(40/50)(按直线折旧，残值为0)=2160(万元)。
2
)。
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